Демонтаж подоконного блока — одно из самых популярных решений в арсенале дизайнеров. Для увеличения полезной площади квартиры, они лихо присоединяют балкон или лоджию к кухне либо к комнате. Всё, что нужно выполнить, по мнению таких конструкторов, — это демонтировать балконную дверь с оконной рамой и снести подоконный блок.
Увы, но такие дизайнерские проекты редко когда удаётся согласовать или узаконить. Почему? Подоконный блок — это общее имущество собственников многоквартирного дома, уменьшение размера которого должно обсуждаться всеми жильцами на общем собрании в рамках реконструкции МКД.
Подоконный блок — это общее имущество МКД
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Подоконный блок — это общее имущество собственников многоквартирного дома
В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Демонтаж оконного блока — это реконструкция, а не перепланировка
Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановления указанных элементов является в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51–55 ГрК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.
Демонтаж оконного проёма в помещении многоквартирного дома является реконструкцией
Таким образом, демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, а, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Реконструкция с согласия всех собственников МКД
Реконструкция МКД относится к компетенции общего собрания собственников (далее — ОСС). Общее собрание собственников регламентируется ст. 44—48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
ОСС помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
- очного голосования (совместного присутствия собственников помещений);
- заочного голосования (опросным путём или с использованием системы);
- очно-заочного голосования.
Решение об уменьшении общедомового имущества должно быть принято всеми собственниками МКД единогласно
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами.
В протоколе должно быть: наименование документа, номер протокола общего собрания, дата, место проведения, повестка дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу. В бланках решения собственников следует отразить Ф. И. О., номер свидетельства о собственности на помещение, решение собственника, подпись.
Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Согласование демонтажа подоконного блока в Хабаровске
Реконструкция помещения в МКД проводится на основании проектной документации, а также, выдаваемого на её основе, разрешения на реконструкцию.
Для начала необходимо обратиться в проектную организацию и получить консультацию по техническим особенностям здания, типу постройки и году проекта. Если анализ покажет, что все условия не противоречат нормам законодательства, то можно приступать к подготовке пакета документов и согласованию демонтажа подоконного блока.
Проект реконструкции готовится с привлечением проектной организации, имеющей доступ СРО на проведение проектных работ. Это гарантирует безопасность проведения работ и согласование изменений планировки.
В некоторых случаях потребуется заключение от автора проекта дома о возможности и безопасности осуществления демонтажа подоконной части, поскольку конструктив ряда зданий предусматривает защемление подоконным блоком части балконной плиты и участие в её фиксации.
Разрешение на реконструкцию (разрешение на строительство) выдаёт Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, расположенный по адресу: ул. Дикопольцева, д. 17.
Чтобы получить разрешение, нужно предоставить пакет документов, включающий:
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- технический паспорт БТИ на квартиру;
- решение общего собрания собственников дома;
- проектную документацию;
- экспертные заключения (при необходимости).
После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт в ЕГРН.