Как согласовать перепланировку квартиры: коротко о самом важном

Мечтаете о просторной кухне-гостиной или дополнительной комнате? Перепланировка квартиры может стать для вас ключом к созданию идеального жилого пространства. Однако этот процесс требует не только творческого подхода, но и тщательного соблюдения законодательных норм.

В этой статье мы рассмотрим все этапы согласования перепланировки — от определения допустимости изменений до оформления необходимых документов после завершения. Наше руководство поможет вам пройти этот путь быстро, грамотно и избежать юридических проблем.

Что такое перепланировка

Перепланировка жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме — это изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.

Примеры перепланировок

• Снос или возведение перегородок.
• Объединение комнат.
• Перенос кухни или санузла.
• Совмещение туалета и ванной комнаты.
• Заделка дверного проёма.
• Создание антресоли.
• Перенос дверных проёмов и т. п.

Отличие перепланировки от переустройства

Переустройство включает в себя установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, тогда как перепланировка касается изменения конфигурации помещений.

Какой основной документ регулирует перепланировку квартир

Перепланировка квартир регулируется главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статьях 25—29 указаны основные требования к перепланировке, основания для согласования, основания для отказа, ответственность за самовольную перепланировку. Предоставление муниципальной услуги по согласованию перепланировок регулируется постановлением местного органа власти.

Согласование перепланировки

Согласование перепланировки — это не просто бюрократическая формальность, а важная процедура, которая защищает ваши интересы и гарантирует безопасность проживания граждан в МКД.

Зачем нужно согласовывать перепланировку

• Юридические последствия. Несогласованная перепланировка может привести к административным штрафам, обязательству вернуть помещение в первоначальное состояние и суду.
• Риски для безопасности. Незаконные изменения могут нарушать строительные нормы и правила, что представляет опасность для жильцов квартиры и МКД.
• Проблемы при продаже или дарении квартиры. Наличие несогласованной перепланировки может затруднить продажу или дарение квартиры, так как потребуется приведение помещения в соответствие с технической документацией.
• Низкая ликвидность. Квартира с незаконной перепланировкой теряет в стоимости.

Этапы согласования перепланировки

Согласование перепланировки — это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Всего 6 простых шагов отделяют вас от квартиры вашей мечты.

Шаг № 1. Определение допустимости перепланировки.

Запрещённые работы:

• Снос несущих стен.
• Увеличение площади санузлов и кухонь за счёт жилых помещений.
• Нарушение и изменение внутридомовой вентиляции.
• Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции.
• Устройство тёплых полов, подключённых к батареям центрального отопления или к общедомовой системе горячего водоснабжения.
• Объединение жилой комнаты или кухни с балконом или лоджией.
• Другие запреты.

И ещё. Если ваш дом является памятником архитектуры, то необходимо получить разрешение от органов охраны культурного наследия, а работы должны проводиться под надзором специалистов в области реставрации.

Шаг № 2. Подготовка проектной документации.

Проект перепланировки разрабатывается специализированной проектной организацией, имеющей соответствующий допуск СРО (саморегулируемая организация).

Стоимость проекта перепланировки может варьироваться в зависимости от региона, сложности проекта, типа жилья и тарифов проектной организации. Стоимость также может включать дополнительные услуги, например, разработка технического заключения. Важно уточнить все детали и возможные дополнительные расходы при заключении договора с проектной организацией.

Шаг № 3. Подача заявления и пакета документов в орган, осуществляющий согласование.

Необходимые документы:

• Заявление на перепланировку.
• Правоустанавливающие документы на жильё.
• Технический паспорт (при необходимости).
• Проект перепланировки.
• Согласие всех собственников (если квартира находится в общей собственности).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Способы подачи заявления: лично в орган местного самоуправления или жилищную инспекцию, через МФЦ или портал госуслуг.

Стоимость муниципальной услуги — бесплатно.

Срок рассмотрения заявления — 45 дней.

Шаг № 4. Получение решения о согласовании перепланировки.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение 1 года. За этот срок собственник квартиры должен успеть провести все работы, указанные в проекте. Продлить разрешение на перепланировку можно только один раз на срок не более 6 месяцев.

Шаг № 5. Проведение работ.

Работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в МКД, производство которых требует соответствующего допуска, осуществляются организацией, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, выданное СРО.

В случае производства скрытых работ собственник квартиры обеспечивает наличие актов скрытых работ. Акты оформляются и подписываются исполнителем (производителем) работ, проектной организацией (в случае осуществления авторского надзора). Акты скрытых работ предоставляются в составе проекта.

Подробнее о требованиях к проведению работ по перепланировке.

Шаг № 6. Завершение перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Когда вы закончили перепланировку квартиры, нужно сообщить об этом в тот же орган, который выдавал вам разрешение с уведомлением о завершении работ. К уведомлению приложите новый технический план квартиры.

В случае образования в результате перепланировки помещения новых помещений в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приёмочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий 30 дней.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершённой со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Самовольная перепланировка

Что считается самовольной перепланировкой

1. Проведение работ без получения разрешения.
2. Отклонение от согласованного проекта.
3. Выполненные работы, не предъявленные заявителем приёмочной комиссии по истечении срока действия решения (в некоторых регионах).

Ответственность за самовольную перепланировку

Самовольно перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несёт предусмотренную законодательством ответственность. Согласно статье 7.21 КоАП РФ, штрафы за самовольное изменение жилых помещений составляют:

• для физических лиц — от 2000 до 2500 рублей;
• для должностных лиц — от 4000 до 5000 рублей;
• для юридических лиц — от 40000 до 50 000 рублей.

Кроме того, собственника обяжут вернуть помещение в исходное состояние за свой счёт. В крайних случаях возможна продажа квартиры с публичных торгов, с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Легализация самовольной перепланировки

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью. Для узаконивания перепланировки необходимо обращаться в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Подробнее об узаконивании перепланировки в суде.