Купить один объект недвижимости, а получить несколько — мечта любого инвестора. Добиться этого можно путём разделения квартиры на несколько студий. Профит очевиден. Например, аренда трёх 1-комнатных студий принесёт в 2-2,5 раза больше денег, чем 2-комнатная квартира.
Каким образом можно поделить квартиру на несколько помещений? Какие условия при этом должны быть соблюдены? Ответим на эти и другие вопросы в нашей статье.
Квартира в миниатюре
Согласно сложившейся практике, к квартирам-студиям относят помещения небольшой площади (от 8 до 25 м²) с минимальным количеством внутренних перегородок, но со своим входом, санузлом и кухней-нишей. Иногда в это пространство входит ещё и прихожая. Этакая однокомнатная квартира в миниатюре.
Квартиру-студию можно построить — такие квартиры закладывают в проекты новостроек экономкласса уже лет 5–10. Другой вариант — разделить стандартную двух-, трёх- или четырёхкомнатную квартиру на несколько студий, по одной «квартире» в каждой комнате и даже кухне.
Как технически разделить квартиру на несколько студий
Сделать несколько квартир-студий можно с помощью перепланировки и переустройства.
Во-первых, необходимо разработать проект перепланировки, в котором нужно предусмотреть отдельный вход, индивидуальный санузел, кухню (или кухню-нишу не менее 5 кв. м.), естественное освещение, подключённые системы водоснабжения и канализацию.
Важно соблюдать следующие условия:
- Выход из санузла не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения.
- Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку-купе или дверь с плотным притвором.
- Кухню с электрической плитой объединять с комнатой можно, но рекомендуется не демонтировать перегородку полностью, а ограничиться устройством проёма (пусть и значительных размеров).
- Санузлы можно располагать только над нежилыми помещениями.
- Необходимо наличие раздельных каналов вентиляции кухонь и санузлов.
Ещё нужно учесть нагрузку на электрические приборы. Узнать, сколько киловатт приходится на вашу квартиру, можно в компании-провайдера электроэнергии или в ТСЖ. Для работы нескольких электроплит потребуется оформить присоединение дополнительной мощности.
Примеры перепланировки квартир на студии
Во-вторых, нужно собрать пакет документов и обратиться с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме в комитет администрации города Хабаровска по управлению районом.
В-третьих, в установленный законом срок, получить бланк распоряжения о согласовании перепланировки и переустройства помещения. Документ даёт право провести ремонтные работы в соответствии с представленным проектом.
По окончании работ необходимо подписать акт о подтверждении завершения работ, подготовить технический план и внести изменения в ЕГРН.
Если перепланировка была произведена самовольно, то её можно узаконить. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.
Деление квартиры на несколько студий с юридической точки зрения
Легализовать, например, три квартиры из одной, юридически не представляется возможным. Почему?
Деление квартиры на несколько студий трактуется у нас как устройство мини-отеля (хостела, гостиницы). При обнаружении, вас ждёт предписание об устранении нарушений. Дискуссию о статусе собственности и ваших правах можно перенести в суд, но шансов выиграть дело нет.
Если ваши студии — это бизнес, значит, статус помещения должен быть нежилым. А любое нежилое помещение, располагающееся в жилом многоквартирном доме, должно быть расположено на 1-м этаже и обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД.
А чтобы сделать отдельный вход, придётся затронуть общедомовое имущество и потребуется получить разрешение собственников дома. Тут гарантированы проблемы — никому не понравится, что у них на площадке прибавится несколько квартир и семей. Кроме того, зачастую студии сдаются посуточно, что повышает градус накала, так как селящиеся не думают о соблюдении приличий относительно тишины.
Таким образом, если вы переведёте квартиру в нежилой фонд, сделаете отдельный вход, решите все вопросы с контролирующими органами и откроете бизнес (отель, хостел), то никакого отношения к делению квартиры на несколько студий этот процесс не имеет.
В лучшем случае, юридически, каждая студия — это доля в праве собственности. Например, 35/100 или 284/1000. И, если застройщики сегодня продают студии, учитывающие все вышеизложенные требования норм, и оформляют их в документах как однокомнатные квартиры с полным правовым статусом, то вы сможете лишь разделить квартиру на доли.