Возврат планировки квартиры в исходное состояние возможен в нескольких случаях:
- Вы купили квартиру с согласованной перепланировкой. Однако планировочное решение вам не нравится, и вы хотите вернуть квартиру в состояние «до перепланировки».
- Вы сделали перепланировку на законных основаниях, но она ухудшила условия вашего проживания. Или изменилась ситуация, возникли новые обстоятельства и вы хотите восстановить квартиру в изначальное состояние.
- У вас была выявлена самовольная перепланировка. Если сохранить помещение в перепланированном виде (согласовать или узаконить в суде) невозможно, то вам придётся приводить помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом.
- По требованию третьих лиц. В редких случаях могут появиться третьи стороны, пострадавшие от изменения конфигурации вашей квартиры. Это может быть управляющая компания, соседи или другие жильцы дома, чьи интересы были ущемлены в результате проведённых вами работ.
Рассмотрим эти случаи подробно, а также разберём процесс согласования возврата планировки квартиры по шагам.
Вы купили квартиру с перепланировкой, но она вам не нравится
Когда вы покупаете квартиру с согласованной и официально оформленной перепланировкой, вы становитесь владельцем жилья с определёнными изменениями, которые предыдущие хозяева сочли удобными или необходимыми для себя. Однако такие изменения могут не соответствовать вашим потребностям или эстетическим предпочтениям. Например, вас может не устроить совмещённый санузел, или расширенный коридор или иные модификации, изменяющие функциональность пространства.
В такой ситуации у вас есть возможность придумать свой вариант планировочного решения или вернуть квартиру в её первоначальное состояние, в котором она находилась до проведения перепланировки.
Вы провели неудачную перепланировку
Возврат квартиры в исходное состояние возможен после неудачной перепланировки. Такой сценарий может возникнуть по нескольким причинам:
- Ухудшение условий проживания. Новая планировка оказалась неудобной или нефункциональной. Например, установка кухни-ниши в кладовой привела к распространению запахов по всей квартире, а разделение санузла — к неудобству в использовании.
- Несоответствие ожиданиям. Владельцы могли рассчитывать на значительное улучшение квартиры, но результат оказался противоположным. Например, объединение кухни с комнатой создало слишком шумное пространство, а перемещение стен ухудшило акустику.
- Неудачные дизайнерские решения. Изменение планировки нарушило эстетическое восприятие пространства, пропорции помещений, появилось несоответствие нового дизайна стилю квартиры или ухудшилась визуальная гармония.
- Изменение жизненных обстоятельств. Планы или предпочтения владельцев изменились, и новая планировка стала непрактичной. Например, увеличение площади спальни за счёт кухни стало неудобным после появления ребёнка.
В таких случаях владельцам выгоднее вернуть квартиру в исходное состояние, чтобы восстановить комфорт и функциональность жилья.
Была выявлена незаконная перепланировка
Незаконная перепланировка — одна из наиболее частых причин, по которой жильцам приходится возвращать квартиру в прежнее состояние. Обнаружить самовольную перепланировку может управляющая компания при плановом осмотре общего имущества в квартире собственника, осмотре общих коридоров, чердаков и подвалов. Также выявить незаконную перепланировку может жилищная инспекция при актуализации документации на многоквартирный дом и при сверке данных по площади и состоянию помещений в доме.
В случае отсутствия у владельца разрешительной документации, управляющая компания может обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту. Инспектор государственной жилищной инспекции составит протокол об административном правонарушении, выпишет штраф и предписание. Неисполнение предписания жилищной инспекции может обернуться для собственника очень серьёзными проблемами, вплоть до суда и продажи жилья с открытых торгов.
Принудительное восстановление по требованию третьих лиц
Даже при соблюдении процедуры согласования перепланировки, изменения вашей квартиры могут негативно сказаться на других жильцах или интересах управляющей компании. В таких ситуациях пострадавшая сторона может обратиться в жилинспекцию с жалобой на возникшие проблемы.
Жилищная инспекция обязана провести проверку законности проведённой перепланировки и установить, действительно ли она повлекла за собой нарушения прав других жильцов или ухудшение их проживания. В случае подтверждения фактов, инспекция выдаст предписание об устранении выявленных недостатков или приведении квартиры в прежнее состояние. Если владелец квартиры отказывается выполнить предписание жилищной инспекции или считает требования необоснованными, дело может быть передано в суд. Итог судебного разбирательства — решение о принудительном приведении квартиры в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом (на определённую дату) или решение о компенсации ущерба пострадавшим лицам.
Процесс возврата квартиры в исходное состояние
Несмотря на то, что вы фактически восстанавливаете квартиру до её первоначального состояния, необходимо снова пройти весь путь согласования: от заказа проекта и получения разрешения*, до подписания акта о завершении работ и внесения изменений в ЕГРН.
Разработка проекта восстановления
- Обратитесь в проектную организацию, которая сможет разработать проект восстановления планировки квартиры. Проект должен соответствовать строительным нормам и правилам, а также учитывать особенности конструкции здания.
- В проекте необходимо предусмотреть все этапы восстановления, включая демонтаж новых перегородок, установку прежних стен и других элементов, возвращение коммуникаций (сантехники, вентиляции) в исходное положение.
- Документация должна быть выполнена проектной организацией с допуском СРО к проектным работам.
Сбор документов и получение разрешения
- В комплект пакета документов для подачи на получение разрешения войдут: заявление, проектная документация, технические паспорта до/после, согласие всех собственников квартиры (если их несколько), и документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Обращаться следует в орган, осуществляющий согласование перепланировок (орган местного самоуправления) по месту нахождения объекта недвижимости.
- * Регламент выдачи официального решения на проведение работ по восстановлению планировки может различаться по регионам. Например, в Хабаровске, дожидаться получения бумажного разрешения не обязательно. А в Москве вообще возможны два варианта — с предварительным согласованием восстановления и без.
Приёмка работ и оформление документов
- Когда работы будут завершены, владелец должен уведомить об этом орган, согласовавший восстановление планировки квартиры. Если в результате работ появились новые помещения, в уведомлении необходимо указать информацию об оплате государственной пошлины за регистрацию прав на эти помещения.
- После получения уведомления о завершении работ, специальная приёмочная комиссия проверяет и утверждает завершение перепланировки и (или) переустройства. Это должно произойти в течение 30 дней.
- Переустройство считается завершённым с момента утверждения акта приёмочной комиссии, а перепланировка — после внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о границах или площади помещения или после кадастрового учёта новых помещений и регистрации прав на них.