Как оформить перепланировку, если собственников квартиры несколько

Перепланировка квартиры — сложный процесс, требующий не только финансовых вложений и временных затрат, но и строгого соблюдения законодательных норм. Ситуация усложняется, когда у квартиры несколько собственников. В этом случае необходимо не только грамотно подготовить проект и согласовать его с уполномоченными органами, но и, прежде всего, достичь согласия между всеми владельцами недвижимости.

Цель статьи — предоставить подробное руководство по оформлению перепланировки квартиры, находящейся в общей долевой собственности, с учётом всех юридических нюансов и практических аспектов.

Юридические аспекты

Прежде чем приступить к обсуждению процедуры согласования, необходимо чётко определить ключевые понятия ситуации.

• Переустройство помещения в многоквартирном доме (МКД) — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (п.1 ст. 25 ЖК РФ).
• Перепланировка помещения в МКД представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (п.2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка влечёт за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
• Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
• Права и обязанности сособственников регулируются главой 16 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В контексте перепланировки ключевыми являются положения, согласно которым владение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности (долевой или совместной), осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
• При подаче заявления на согласование перепланировки требуется участие всех собственников: либо личное присутствие с паспортом и документом о праве собственности, либо нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на оформление перепланировки.

Согласование между собственниками

Краеугольным камнем в процессе оформления перепланировки при наличии нескольких собственников является получение согласия всех владельцев недвижимого имущества. Без этого согласование с уполномоченными органами и последующая регистрация изменений будут невозможны.

Сложности

• Если один из собственников не проживает в квартире, получить его согласие может быть физически сложно. Нужно найти его, связаться, объяснить суть перепланировки, убедить в её необходимости и безопасности. Это требует времени, сил, а иногда и дипломатических талантов.
• Если квартира фактически используется как коммунальная (собственники проживают в разных комнатах), то вероятность конфликта интересов возрастает в разы. Один собственник хочет расширить свою комнату за счёт коридора, а другому это категорически не нравится. Здесь без компромиссов и, возможно, участия юриста не обойтись.
• Даже если собственники проживают вместе и в хороших отношениях, у них могут быть разные представления о том, как должна выглядеть квартира после перепланировки. Один мечтает о кухне-гостиной, а другой — о сохранении изолированных комнат. Достижение консенсуса может потребовать времени и обсуждений.
• Кто оплачивает перепланировку? Если инициатор один собственник, а польза от перепланировки не для всех очевидна, или улучшается только часть квартиры, принадлежащая инициатору, могут возникнуть разногласия по поводу распределения расходов.

Как найти выход

• Самый лучший вариант — это сесть за стол переговоров и попытаться найти решение, которое устроит всех. Возможно, потребуется внести изменения в первоначальный проект, учесть пожелания всех собственников.
• Если договориться не удаётся, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве. Он поможет разобраться в тонкостях законодательства, оценить риски и, возможно, выступить посредником в переговорах.
• Если согласие достигнуто, важно правильно оформить его. Соглашение должно быть письменным, нотариально заверенным, содержать чёткое описание планируемых изменений.
• В самых сложных случаях, когда договориться не удаётся, а перепланировка необходима (например, для обеспечения безопасности проживания), можно обратиться в суд.

Согласие других собственников должно быть однозначным и недвусмысленным. Оно может быть оформлено двумя способами:

1. Нотариально удостоверенное согласие. Каждый собственник оформляет у нотариуса своё согласие на проведение перепланировки и (или) переустройства, в котором может указать основные параметры планируемых изменений (описание работ, затрагиваемые помещения и т. д.). Этот вариант наиболее надёжен с юридической точки зрения.
2. Личное присутствие всех собственников при подаче заявления о перепланировке в уполномоченный орган (например, в МФЦ или жилищной комиссии). В этом случае каждый собственник должен иметь при себе паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Факт согласия фиксируется в заявлении.

Подготовка документов для согласования

После достижения согласия между собственниками необходимо подготовить пакет документов для подачи в уполномоченный орган.

Стандартный перечень включает:

• Заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Заполняется одним из собственников или уполномоченным лицом (при наличии нотариальной доверенности). Подписывается всеми собственниками или уполномоченным лицом (при наличии нотариальной доверенности).
• Правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии): свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т. д.
• Технический паспорт квартиры (выдаётся БТИ).
• Проект переустройства и (или) перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке проектной организацией, имеющей допуск СРО (саморегулируемой организации) к данному виду работ. Проект может заказать и получить один из собственников. Согласия остальных не требуется.
• Нотариально удостоверенное согласие всех собственников на перепланировку (либо личное присутствие всех собственников с паспортами и правоустанавливающими документами).
• Техническое заключение о допустимости и безопасности планируемых работ (в случаях, когда затрагиваются несущие конструкции или общедомовое имущество).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если дом является памятником архитектуры).
• Если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества МКД, также прилагается протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников.
• В зависимости от конкретной ситуации и требований местного законодательства могут потребоваться и другие документы.

Процедура согласования перепланировки

Подача заявления и пакета документов осуществляется в орган местного самоуправления, уполномоченный на согласование перепланировок (обычно это жилищная инспекция, департамент архитектуры и градостроительства или иной аналогичный орган).

Подать документы можно несколькими способами:

• Непосредственно в уполномоченный орган.
• Через многофункциональный центр (МФЦ) "Мои документы".
• В электронном виде через портал государственных услуг (если такая возможность предусмотрена в вашем регионе).

Срок рассмотрения заявления и принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании не должен превышать 45 дней со дня представления документов (п.4 ст. 26 ЖК РФ). В случае подачи документов через МФЦ, срок исчисляется со дня передачи документов из МФЦ в уполномоченный орган.

По результатам рассмотрения заявителю выдаётся (или направляется по почте, либо через МФЦ) документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, либо мотивированный отказ.

После получения разрешения на перепланировку можно приступать к строительно-ремонтным работам. Важно строго соблюдать утверждённый проект и привлекать к выполнению работ квалифицированных специалистов.

В процессе проведения работ необходимо осуществлять контроль за их качеством и соответствием проекту. В случае выявления нарушений со стороны подрядчика, следует незамедлительно принимать меры по их устранению.

По завершении перепланировки необходимо уведомить об этом орган, осуществивший согласование, и получить акт приёмочной комиссии (п.8 ст. 28 ЖК РФ). Утверждение акта осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом уведомления.

Далее необходимо внести изменения в сведения ЕГРН. Для этого один из собственников (или уполномоченное лицо) обращается в Росреестр (или МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на изменённое помещение.

Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в сведения ЕГРН, или осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (п.9 ст. 28 ЖК РФ).