Перепланировка квартиры и Жилищный кодекс РФ: ключевые статьи

Перепланировка — это идеальное решение для улучшения пространства в своей квартире. Нужно лишь выполнить требования законодательства: получить разрешение на выполнение работ, а после их завершения, внести изменения в Росреестр. Чтобы помочь собственникам избежать правовых нарушений и узнать о процессе согласования, мы разберём статьи 25–29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Эти статьи регулируют переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД).

Статья 25 ЖК РФ. Что такое перепланировка и переустройство

Начнём с определений. Понятия перепланировки и переустройства чётко прописаны в статье 25 ЖК РФ.

• Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных систем и оборудования (санитарно-технического, электрического и т. д.), требующие внесения изменений в технический паспорт помещения.
• Перепланировка — это изменение границ помещений, внутренней планировки или площади, требующее регистрации в ЕГРН.

Примером перепланировки является объединение туалета и ванной в единый санузел, а переустройства — замена ванны на душ-кабину. Подробнее о ключевых различиях между перепланировкой и переустройством квартиры.

Статья 26 ЖК РФ. Согласование перепланировки

Статья 26 ЖК РФ подробно описывает, как собственник должен согласовывать перепланировку: от сбора документов до получения распоряжения.

1. Согласно статье 26, пункт 2 ЖК РФ, собственник обязан собрать и представить пакет документов:

• Правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации и т. п.).
• Проект перепланировки, разработанный проектной организацией с допуском СРО.
• Техпаспорт помещения.
• Согласие членов семьи (если квартира сдаётся по социальному найму).
• Заключение органов охраны памятников (если здание или квартира является памятником архитектуры).
• Протокол общего собрания собственников о согласии на перепланировку помещения в многоквартирном доме, в случае присоединения к данному помещению части общего имущества МКД.

2. Заявление и документы подаются в орган местного самоуправления (или орган, осуществляющий согласование). Также можно обратиться через многофункциональный центр (МФЦ).

3. Решение принимается в течение 45 дней со дня подачи документов. Полученный документ о согласовании является основанием для начала работ по переустройству и (или) перепланировки квартиры.

Статья 27 ЖК РФ. Отказ в согласовании

Согласно статье 27 ЖК РФ, отказ в согласовании перепланировки может быть связан:

• с неполным предоставлением документов;
• с представлением документов в ненадлежащий орган;
• с несоответствием проекта законодательным требованиям.

В случае отказа решение можно обжаловать в административном порядке или в суде.

Статья 28 ЖК РФ. Завершение перепланировки и переустройства

Завершив перепланировку или переустройство, собственник обязан уведомить об этом орган, осуществляющий согласование.

Для этого предоставляется:

• уведомление об окончании работ;
• технический план перепланированного помещения (если была перепланировка).

Переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приёмочной комиссии, который должен быть утверждён в течение 30 дней после подачи уведомления. После этого переустройство считается завершённым, а перепланировка требует внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольных действий

Самовольными признаются работы, выполненные без согласования либо с нарушением утверждённого проекта.

Самовольные изменения планировки квартиры запрещены законом (ст. 29 ЖК РФ) и чреваты последствиями:

• Наложение административного штрафа по статье 7.21 КоАП РФ. Штраф для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей.
• Приведение помещения в прежнее состояние за счёт собственника.
• Продажа помещения с публичных торгов, с выплатой собственнику вырученных средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
• Расторжение договора социального найма или найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования.

Если незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, либо не создаёт угрозу их жизни или здоровью, то суд может узаконить перепланировку — сохранить в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Рекомендации собственникам

1. Прежде чем начинать планирование перепланировки, тщательно продумайте, какие изменения вам действительно необходимы и соответствуют ли они вашему образу жизни и бюджету.
2. Изучите законодательство. Внимательно прочитайте статьи 25–29 ЖК РФ и местный регламент оформления перепланировок.
3. Узнайте об оформленных (официально) перепланировках в квартирах над и под вами.
4. Обратитесь к специалистам по поводу возможных ограничений и нюансов согласования перепланировки, связанных с вашей конкретной ситуацией.
5. Проверьте, требуется ли вам дополнительное согласование с органами охраны культурного наследия.
6. В ходе проведения работ по перепланировке не отступайте от проекта. При выявлении несоответствий, вам придётся либо всё переделывать, чтобы привести в соответствие с утверждённым проектом, либо вносить изменения и проходить процедуру согласования заново.
7. Процессы оформления и проведения перепланировки могут быть сложными и занимать больше времени, чем планировалось. Будьте готовы к возможным задержкам и дополнительным расходам.
8. Сохраняйте все документы, связанные с перепланировкой (проект, разрешения, акты выполненных работ и т. д.) в надёжном месте.
9. После получения акта приёмочной комиссии не забудьте зарегистрировать изменения в Росреестре.