Увы, но собственники квартир режут проёмы в панельных домах, устраивают тёплые полы от общедомовой системы отопления или горячего водоснабжения, закрывают вентканалы, расширяют помещения за счёт лоджий… В общем, проводят перепланировку без проекта и согласования, с нарушением эксплуатационных, строительных и санитарно-гигиенических норм.
Почему люди игнорируют законодательство? Вероятно, из-за уверенности в том, что о самовольной перепланировке никто не узнает, а значит, можно жить спокойно, не опасаясь контролирующих органов. Расскажем, кто и как может выявить вашу незаконную перепланировку в квартире МКД.
Как выявляют незаконную перепланировку
1. Обнаружить самовольную перепланировку может управляющая компания (УК, ТСЖ) при плановом осмотре общего имущества в квартире собственника, осмотре общих коридоров, чердаков и подвалов.
2. Также выявить незаконную перепланировку могут при актуализации документации на многоквартирный дом и при сверке данных по площади и состоянию помещений в доме.
3. Источником информации о состоявшейся или происходящей перепланировке может быть описание помещений от сотрудников ТСЖ или работников аварийно-диспетчерской службы (сантехника, электрика), которые побывали в квартире по аварийной заявке.
4. Сообщить о перепланировке, грубо нарушающей правила безопасности, может газовщик, который пришёл с плановой проверкой и увидел, например, что кухня с газовой плитой объединена с комнатой.
5. Перепланировка выявляется при попытке совершения с квартирой каких-либо регистрационных действий или сделок, так как требуется техническая документация. В этом случае специалист БТИ зафиксирует изменения как самовольную перепланировку.
6. Незаконные изменения могут быть выявлены оценщиком при подготовке отчёта об оценке. Оценка понадобится, если вы продаёте квартиру в ипотеку или рефинансируете ипотечный кредит.
7. Служащий банка или страховой компании вправе посетить квартиру, приобретённую в ипотеку, и проверить её техническое состояние — это условие прописывается в кредитном договоре. Препятствовать осмотру жилец не вправе. Проведение несогласованных изменений в конфигурацию квартиры влечёт за собой ряд правовых последствий для собственника: принуждение к узакониванию, расторжение кредитного договора, выплату неустойки и т. д.
8. И, конечно, выявить нарушение могут ваши соседи. Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже после вашего ремонта. Или у вас появился тёплый пол, а у соседа грибок. Или соседи беспокоятся, что из-за вашего ремонта в доме что-нибудь рухнет или незаконные работы нанесут вред зданию. Жалоба или обращение жильцов МКД в управляющую компанию — основание для проверки.
Что делать при выявлении незаконной перепланировки
Управляющая организация или ТСЖ обязаны реагировать на выявление незаконной перепланировки.
Как минимум, управляющая компания должна письменно запросить документальное подтверждение законности перепланировки или переустройства и провести проверку. Для этого формируется специальная комиссия, а собственнику спорной квартиры направляется уведомление, где указаны цель, дата и время визита.
В случае отсутствия разрешительной документации, ТСЖ может обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту
Если собственник не ответит на письмо или не откроет дверь комиссии, ТСЖ вправе организовать принудительный доступ в квартиру через постановление суда и судебных приставов. То есть могут и дверь взломать.
Если выяснится, что была выполнена или выполняется незаконная перепланировка жилого помещения, комиссия зафиксирует этот факт в акте, который направит в жилищную инспекцию.
Инспектор государственной жилищной инспекции составит протокол об административном правонарушении, выпишет штраф и предписание, согласно которому собственник спорной квартиры обязан или узаконить перепланировку или вернуть квартиру в исходное планировочное состояние.
Неисполнение предписания жилищной инспекции может обернуться для собственника очень серьёзными проблемами, вплоть до суда и продажи жилья с открытых торгов (ст. 29 ЖК РФ).