Часто собственники, планирующие изменения в своих квартирах, задаются вопросами: какую перепланировку можно делать без разрешения? какие изменения не нужно узаконивать? существует ли перепланировка, которую не надо согласовывать вовсе?
Действительно, понятия косметический ремонт, переустройство или перепланировка, вызывают массу разночтений среди собственников. Одни виды работ требуют согласования, другие можно выполнить без лишних формальностей, а иногда границы между «можно» и «нельзя» оказываются размытыми. В этой статье разберёмся, что именно подразумевается под перепланировкой, когда нужно её согласование, а какие работы можно выполнить без оформления разрешений и вмешательства контролирующих органов.
Что такое перепланировка по закону
Прежде всего важно понимать, что сам термин «перепланировка» имеет чёткое юридическое определение. Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Согласно статье 26 ЖК РФ, перепланировка помещения в МКД проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Кроме перепланировки, существует понятие «переустройство», которое включает в себя установку, замену или перенос инженерных систем, сантехники, электрооборудования и других технических элементов, требующих отражения в техническом паспорте квартиры. Такие работы также требуют получения разрешения, в установленном законом порядке.
Когда получение разрешения обязательно
К работам по перепланировке и переустройству помещений в многоквартирном доме, требующих согласования, в том числе относятся:
- Устройство, перенос, изменение границ санузла, уборных и ванных комнат.
- Устройство, перенос, полный или частичный демонтаж стен.
- Устройство и заделка проёмов.
- Объединение или разделение помещений.
- Устройство и перенос кухонь, кухонь-ниш.
- Перенос сантехнического оборудования (раковины, ванны, унитаза, мойки).
- Замена ванны на душ-кабину (и наоборот).
- Прочие работы по изменению планировки, границ или площади квартиры.
Для проведения работ по изменению планировки необходимо разработать проект перепланировки, собрать пакет документов и обратиться в администрацию вашего района (города) за согласованием изменений.
Процедура оформления перепланировки нежилого помещения, расположенного в МКД, аналогична процессу согласования изменения квартиры.
Самостоятельное проведение перепланировки без соответствующего разрешения может привести к серьёзным последствиям:
- штрафы от надзорных органов;
- необходимость восстановления исходной планировки за свой счёт;
- повышенный риск аварийных ситуаций, особенно если были затронуты несущие конструкции или инженерные сети;
- продажи объекта недвижимости с торгов.
Если перепланировка была проведена самовольно, узаконивание перепланировки через суд может стать единственным выходом из ситуации.
Обновление без изменений
Хотите обновить интерьер, не нарушая закон? Преобразить квартиру без лишних формальностей может косметический ремонт.
Рассмотрим основные варианты ремонтных работ:
- поклейка обоев, покраска, установка декоративных панелей;
- установка натяжных/подвесных потолков, монтаж карнизов, осветительных приборов, декоративной подсветки;
- замена напольного покрытия, укладка плитки;
- замена сантехники (раковина, унитаз, ванна, смесители) без переноса;
- замена труб водоснабжения и канализации без изменения разводки;
- замена розеток, выключателей, освещения;
- замена оконных блоков и межкомнатных дверей;
- замена радиаторов отопления (без переноса и подключения к новым источникам);
- и другие аналогичные работы.
Работы по оснащению и обустройству жилого помещения:
- монтаж кухонного гарнитура, шкафов-купе, гардеробных систем, навесных полок, стеллажей, антресолей и т. п.;
- установка мебели и элементов зонирования (ширмы, перегородки, подиумы);
- остекление балконов и лоджий (с соблюдением норм);
- и другие аналогичные работы.
Пограничные случаи
Иногда собственники жилья сталкиваются с ситуациями, когда изменения кажутся незначительными, но при этом могут подпадать под категорию перепланировки или переустройства. Рассмотрим несколько распространённых случаев.
- Перегородки и зонирование. Передвижные перегородки из лёгких материалов, которые можно перемещать (например, ширмы или перегородки на колёсиках), не требуют согласования. Но, если перегородка крепится к полу, или стенам, или к потолку — это уже изменение планировки, требующее получение разрешения.
- Замена дверей и расширение проёмов. Замена дверного полотна без изменения проёма не требует получения разрешения. Но как только владельцы хотят немного расширить проём (даже на 10 см) или изменить его форму (например, сделать арку), это уже перепланировка, требующая согласования, поскольку затрагивается конструкция стены.
- Подключение тёплого пола. Электрический тёплый пол (например, под плиткой в ванной) не требует согласования. А подключение к центральной системе отопления или ГВС запрещено, так как оно влияет на общую систему отопления всего дома и может привести к неравномерному распределению тепла.
- Установка душевой кабины вместо ванны. Хотя это может показаться незначительным изменением, замена ванны на душевую кабину является переустройством и требует согласования.
Эти примеры показывают, как детали могут превращать незначительные изменения в работы, требующие разрешения и согласования.
Подведём итог
Чтобы избежать нарушений при изменении планировки квартиры, важно различать работы, которые можно выполнить без согласования, от тех, которые требуют обязательного разрешения. В случае сомнений лучше проконсультироваться с управляющей компанией или проектным бюро, чтобы заранее понять все правовые аспекты, а также минимизировать возможные штрафы и риски.
Основные выводы:
- Косметический ремонт квартиры без изменения её планировки, границ или площади не требует согласования.
- Перепланировка и переустройство всегда требуют согласования.
- Пограничные случаи требуют индивидуальной оценки. Даже небольшие изменения могут потребовать получения разрешения.
- Несоблюдение законодательства может привести к серьёзным последствиям.
Будьте внимательны при планировании ремонта и действуйте в рамках закона! Помните: лучше потратить немного времени на согласование, чем потом исправлять допущенные ошибки.