Объединение балконов или лоджий с жилой комнатой или кухней

Одним из популярных решений дизайнеров является объединение балкона или лоджии с жилой комнатой или кухней. Это позволяет увеличить полезную площадь, создать дополнительные функциональные зоны и визуально расширить пространство. Однако перед тем как начинать воплощать эту идею в жизнь, стоит разобраться в юридических тонкостях и реальных возможностях проведения подобных перепланировок.

Плюсы присоединения

Остеклённые балконы и лоджии давно перестали быть просто местом для хранения ненужных вещей. Их грамотная интеграция в интерьер квартиры открывает массу новых возможностей — от создания дополнительных функциональных зон до кардинальной трансформации пространства. Например, присоединение балкона к комнате позволяет организовать уютный кабинет или зону отдыха, а совмещение лоджии с кухней даёт возможность разместить там полноценную обеденную группу.

Преимущества

• Увеличение полезной площади. Объединение лоджии/балкона с комнатой или кухней позволяет визуально и фактически увеличить полезную площадь квартиры. Это особенно актуально для малогабаритных квартир, где каждый дополнительный метр на счету.
• Расширение функциональных возможностей. Присоединив лоджию, можно организовать дополнительную зону — рабочий кабинет, обеденную зону на кухне и т. д. Это повышает удобство использования имеющегося пространства.
• Увеличение инсоляции и визуальное расширение. Совмещение балкона/лоджии со светлой комнатой позволяет впустить больше естественного освещения, создать ощущение более просторного и светлого помещения.
• Эстетические причины. Многие считают, что объединённое с комнатой остеклённое пространство балкона/лоджии смотрится более современно и стильно в интерьере.
• Инвестиционная привлекательность. При грамотном присоединении балкона/лоджии к жилой зоне или кухне увеличивается ликвидность и рыночная стоимость квартиры на вторичном рынке.

Законодательные запреты и ограничения

Прямое объединение холодного помещения (балкона или лоджии) с тёплым помещением (комнатой или кухней) категорически запрещено. Причины этого запрета кроются в нарушении теплового контура здания, системы отопления, а также в риске повреждения несущих конструкций дома.

Единственный законный способ «визуально» объединить балкон или лоджию с комнатой — демонтировать подоконный блок и установить стеклопакет по типу «французского окна». Такое решение — компромисс между законными ограничениями и желанием видоизменить пространство квартиры.

Что касается демонтажа подоконного блока, то здесь действуют определённые правила и ограничения. В соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», в состав общего имущества входят в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая несущие стены. Так как уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в МКД, следовательно, демонтаж подоконного блока возможен только после проведения общего собрания и получения согласия всех собственников дома в 100% объёме.

Самовольное объединение балкона/лоджии с комнатой/кухней путём демонтажа оконных/дверных проёмов и несущих стен является грубым нарушением закона. Это может привести к серьёзным последствиям, включая юридические: штрафы, необходимость восстановить первоначальное состояние квартиры за свой счёт, а в крайних случаях — к изъятию жилья и продаже его с торгов для оплаты восстановительных работ.

Процедура согласования

Чтобы законно «объединить» балкон/лоджию с комнатой или кухней, необходимо пройти следующие этапы:

1. Подготовка проекта. Собственнику необходимо обратиться в проектную организацию, имеющую соответствующий допуск СРО, для разработки проекта перепланировки квартиры. В проекте должно быть отражены демонтаж подоконного блока, установка стеклопакета, теплотехнические расчёты и другая необходимая документация. Также может потребоваться заключение авторов проекта дома и экспертизы.
2. Сбор пакета документов. Для подачи заявления в орган местного самоуправления на согласование перепланировки необходимо подготовить следующие документы:
   • правоустанавливающие документы на квартиру;
   • проект перепланировки;
   • технический паспорт БТИ на квартиру;
   • протокол общего собрания собственников (если затрагивается общее имущество);
   • согласие всех совершеннолетних членов семьи (для нанимателей);
   • заключение органа по охране памятников (если квартира является памятником).
3. Подача документов в орган местного самоуправления. Заявление с пакетом документов подаётся в местную администрацию лично, через Госуслуги или МФЦ.
4. Получение разрешения. Орган местного самоуправления в течение 45 дней должен рассмотреть заявление и выдать решение о согласовании или отказе. Положительное решение является основанием для проведения работ по объединению балкона/лоджии с комнатой или кухней.
5. Проведение работ и получение актов. После получения согласования можно приступать к работам согласно проекту. По их завершении необходимо уведомить орган, принявший решение о перепланировке, приложить новый технический паспорт и в течение 30 дней получить акт о завершённой перепланировке.
6. Внесение изменений в ЕГРН. Перепланировка влечёт за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Совет

Объединение балкона или лоджии с жилой комнатой — популярный способ визуально расширить пространство и создать дополнительные функциональные зоны в квартире. Однако процесс может занять длительное время и потребовать значительных финансовых расходов. Поэтому перед началом работ рекомендуется тщательно взвесить все за и против, чтобы решить, стоит ли переделка тех усилий, которые необходимо будет приложить.