Нужно ли согласовывать изменения планировки с управляющей компанией? В каких случаях без участия УК не обойтись? Может ли управляющая организация проверять квартиры на наличие самовольной перепланировки? Ответим на эти и другие вопросы в статье.
Нужно ли согласовывать изменения планировки квартиры с управляющей компанией
Нет, согласовывать (получать разрешения) перепланировку и переустройство квартиры с УК не нужно.
Согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», для проведения переустройства и (или) перепланировки квартиры или нежилого помещения в МКД, собственник помещения должен обращаться в орган местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) по месту нахождения недвижимости. Сделать это можно лично, либо через многофункциональный центр (МФЦ).
Согласие УК также не входит в пакет документов, которые должны быть представлены заявителем в обязательном порядке или по собственной инициативе
В каких случаях без участия УК не обойтись
1. Если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, вам потребуется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку. Более того, представитель управляющей компании будет входить в состав комиссии, которая будет проводить приёмку перепланировки.
2. Если вы приняли решение установить электрическую плиту вместо газовой, вам необходимо обратиться в организацию, осуществляющую управление вашим многоквартирным домом, для определения возможности подключения электрической плиты к электросети многоквартирного дома (в зависимости от типа подключаемого оборудования и выделенной электрической мощности на квартиру). Также следует поступить и в случае подключения другого энергоёмкого оборудования (более 5 кВт).
3. Если вы решили перенести батарею в квартире, то необходимо получить согласие (письменное разрешение) управляющей компании, так как ответственность за отопительную систему МКД лежит именно на ней. Напишите заявление, укажите причину переноса и планируемое место установки. УК проведёт проверку соответствия проекта действующим нормам и правилам, а также техническим возможностям и вынесет решение — разрешить или запретить перенос батареи. Официальный документ, подтверждающий, что ремонтные работы были выполнены на законных основаниях, поможет вам избежать дополнительных вопросов в будущем.
4. Если вы считаете, что соседи проводят самовольную перепланировку (или реконструкцию), вам следует немедленно подать жалобу. Возможно, это поможет избежать многих проблем или вовсе спасти дом от разрушений. Начать стоит с управляющей компании. Обращение важно составить в письменном виде и передать в орган управления МКД любым удобным способом. Управляющая организация обязана реагировать на жалобы.
5. Часто по ходу перепланировки в управляющую компанию приходится обращаться для перекрытия/слива стояков водоснабжения, при необходимости слить теплоноситель из системы отопления и для решения других текущих вопросов, связанных с ремонтом.
В УК можно предоставить копию разрешения на перепланировку, чтобы его предъявить в случае жалоб соседей
6. Считается, что отличить перегородку от несущей стены можно, взглянув на выкопировку из поэтажного плана дома. Однако судить о капитальности стен по толщине линий, обозначающих стены и перегородки — это неправильно. Документ БТИ не даёт чёткого и однозначного ответа ни в плане, ни в описательной части. Чтобы определить, является ли стена несущей или ненесущей перегородкой, настоятельно советуем обратиться либо к специалистам (инженерам, проектировщикам, архитекторам), либо в управляющую компанию, где хранится план здания МКД.
7. С помощью управляющей компании гораздо проще добиться доступа в помещения, расположенные над и под вашей квартирой.
8. Приобретая квартиру свободной планировки, следует помнить, что для каждого жилого помещения МКД существует утверждённый план, и это единственное планировочное решение, которое вы имеете право выполнить без согласования. Узнать, какое именно планировочное решение утвердил застройщик для вашей квартиры, можно в проекте здания у застройщика, проектировщика здания, либо в свой управляющей компании.
Как УК может реагировать на самовольную перепланировку
Управляющая компания может обнаружить самовольную перепланировку при плановом осмотре общего имущества в квартире собственника, осмотре общих коридоров, чердаков и подвалов. Также выявить незаконную перепланировку могут при актуализации документации на многоквартирный дом и при сверке данных по площади и состоянию помещений в доме. Источником информации о состоявшейся или происходящей перепланировке может быть описание помещений от сотрудников УК или работников аварийно-диспетчерской службы (сантехника, электрика), которые побывали в квартире по аварийной заявке. Сообщить о перепланировке, грубо нарушающей правила безопасности, может газовщик, который пришёл с плановой проверкой и увидел, например, что кухня с газовой плитой объединена с комнатой. И, конечно, сообщить о нарушениях могут ваши соседи.
В управляющей организации формируется специальная комиссия, а собственнику квартиры направляется уведомление, где указаны цель, дата и время визита. Члены комиссии могут попросить (не потребовать) владельца жилья показать разрешение на перепланировку и проектную документацию, на основе которой он выполнил или выполняет ремонтные работы. При отсутствии разрешительной документации, комиссия зафиксирует этот факт в акте и может обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с просьбой о принятии мер.
Выписать штраф или предписание комиссия УК не имеет права — это полномочия инспектора
Может ли управляющая компания подать судебный иск из-за несогласованной перепланировки
По закону УК не может обращаться в суд с иском о возвращении квартиры в первоначальное состояние даже в том случае, если обнаружит несогласованную перепланировку. Она может лишь передать всю информацию в Жилищную инспекцию и выступить третьим лицом в этом деле (если оно рассматривается в суде). Исключение составляют ситуации, когда в ходе работ было затронуто общедомовое имущество. В этом случае УК будет выступать в качестве истца от имени всех собственников многоквартирного дома.
Может ли УК осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки
Верховный Суд РФ подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников. УК имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на них висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный Суд РФ. Свои визиты, представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками, и приходить не чаще 1 раза в 3 месяца.