Переустройство инженерных систем в квартире

Инженерные сети — обязательная часть любого многоквартирного дома. Планируя ремонт или перепланировку квартиры, вы наверняка столкнётесь с переустройством (установкой, заменой или переносом коммуникаций, санитарно-технического, электрического или другого оборудования). Что считается переустройством? Какие инженерные сети запрещено трогать в квартире? Давайте разбираться.

Что такое инженерные сети

Простыми словами, инженерные сети МКД — это коммуникации и оборудование, которые обеспечивают жильцов многоквартирного дома различными видами услуг: от воды, отопления и света до телефонной сети, домофона и видеонаблюдения.

Инженерные сети подразделяют на внутренние и внешние, надземные и подземные, основные и дополнительные. Кроме того, стоит отличать два понятия — коммуникации и оборудование. Коммуникации — это совокупность инженерных сетей, а также оборудования и приборов, обеспечивающих их функционирование. В МКД к инженерным коммуникациям относятся водопроводные и канализационные трубопроводы, электрические кабели, вентиляционные шахты и т. п. Оборудование — это часть инженерных коммуникаций, которая выполняет определённые функции по обеспечению жизнедеятельности. В МКД к инженерному оборудованию относятся ванны, унитазы, раковины, электрические и газовые плиты, распределительные щиты и т. п.

Инженерные сети требуют внимания ещё на этапе создания проекта МКД, поскольку они будут влиять на комфортные условия нахождения и проживания.

Список инженерных сетей, обеспечивающих комфортное и удобное функционирование многоквартирного дома.

• Водоснабжение.
• Водоотведение (канализация).
• Отопление.
• Электроснабжение.
• Газоснабжение.
• Система вентиляции и дымоудаления.
• Система мусороудаления.
• Слаботочные сети (телефонная сеть, интернет, телевизионная сеть, система видеонаблюдения, система пожарной сигнализации).

Какие инженерные сети являются общим имуществом МКД

Внутридомовые инженерные сети в многоквартирном доме функционально связаны со всеми жилыми помещениями, поэтому не могут рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежат всем собственникам МКД на праве общей долевой собственности.

Согласно постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества МКД включаются:

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;
• внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учёта газа, а также приборов учёта газа, фиксирующих объём газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению;
• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Переустройство квартиры

Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме — это переустройство (ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

Изменения, внесённые собственником помещений в инженерные сети внутри квартиры, могут быть сохранены только в случае, если они не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.

В случае отсутствия разрешительных документов или нарушения проекта переустройства или перепланировки, переустройство считается самовольным. За такие действия предусмотрена административная ответственность. Кроме того, в определённых случаях, суд может обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов.

Какие работы считаются или не считаются переустройством

Ответ в ключевой фразе статьи ЖК РФ — «требующие внесения изменения в технический паспорт».

Что является переустройством

• Перенос унитаза, ванны, раковины (мойки), электрической или газовой плиты.
• Замена ванны на душ-кабину, душ-поддон или обратные действия.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Установка дополнительного унитаза, раковины, ванны, душ-кабины и т. д.
• Устройство кухни-ниши.
• Устройство или переоборудование существующих туалетов и ванных комнат.
• Прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных и прочих машин повышенной мощности.

Эти работы должны быть согласованы (получено разрешение) с органом местного самоуправления (органом, осуществляющим согласование), так как требуют внесения изменения в техпаспорт жилого помещения МКД.

Что не является переустройством

В технический паспорт квартиры не вносятся сведения о местоположении и о наличии трубопроводов холодной и горячей воды, канализации и отопления. Также на поэтажных планах не показываются радиаторы центрального отопления.

При таких обстоятельствах, замена батарей отопления, внутриквартирных трубопроводов либо электрических сетей переустройством не является. Тем не менее такие работы лучше согласовать с управляющей компанией. Официальный документ, подтверждающий, что ремонтные работы были выполнены на законных основаниях, поможет вам избежать дополнительных вопросов в будущем.

И, конечно, установка электрических розеток, кондиционера, посудомоечной и стиральной машин к мероприятиям по переустройству не относятся и согласования не требуют.

Запрещённые случаи переустройства инженерных систем

• Самовольное изменение конфигурации инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД.
• Перекрытие доступа к общедомовым коммуникациям и оборудованию.
• Устройство тёплых полов, подключённых к системе центрального отопления или к стояку ГВС.
• Демонтаж мусоропровода в квартире.
• Демонтаж или изменение вентиляционного канала (шахт).
• Штрабление стен для проведения электрической проводки или иных инженерных коммуникаций.
• Перенос отопительного оборудования на балконы или лоджии.

Согласование переустройства

Согласование переустройства квартиры имеет такой же порядок, как и у перепланировки: разработка проекта, подготовка пакета документов, обращение с заявлением в орган местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) и получение решения о согласовании переустройства.

Закончили ремонтно-строительные работы в квартире? Теперь следует выполнить следующий шаг по согласованию переустройства — пригласить приёмочную комиссию и подписать акт о подтверждении завершения работ.

Последним этапом переустройства будет внесение изменений в БТИ.