ПЕРЕПЛАНИРОВКА.RU®
8 (4212) 42-83-29

Перепланировка или реконструкция? Отличия и проблемы классификации

05.10.2022    Статьи   

Изменение параметров и характеристик помещений в многоквартирном доме (МКД) зачастую затрагивает права и интересы других собственников и владельцев помещений в МКД. Действующее законодательство предусматривает различные правила и порядок согласования изменений помещений в зависимости от классификации таких работ в качестве перепланировки или реконструкции.

Что такое перепланировка

Перепланировка или реконструкция

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка жилого помещения в МКД проводится с соблюдением требований жилищного законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. Для этого необходимо заранее обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки. К заявлению нужно приложить проект перепланировки, выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт помещения и другие документы в зависимости от конкретных обстоятельств.

После получения разрешения и проведения работ, приёмочная комиссия органа проверит их фактическое соответствие тому, что было согласовано. По результатам приёмки работ будет составлен акт, служащий основанием для внесения изменений в характеристики объекта недвижимости.

Самовольная перепланировка чревата наложением административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. для граждан, от 4 тыс. до 5 тыс. руб. для должностных лиц и от 40 тыс. до 50 тыс. руб. для юрлиц. Кроме того, помимо штрафа нарушитель также должен будет вернуть помещение в исходное состояние в разумный срок. Если этого не сделать, то уполномоченный орган в судебном порядке может потребовать продать помещение с торгов, а вырученные деньги выплатить нарушителю, за вычетом расходов на исполнение судебного акта.

Законом предусмотрена возможность легализации изменений (узаконивания перепланировки) — лицо, самовольно осуществившее перепланировку, может обратиться в суд с иском о сохранении объекта недвижимости в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Истцу необходимо доказать, что проведённые работы подпадают под категорию перепланировки или переустройства, а также то, что их результат не нарушает права и законные интересы граждан либо не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

!
Положительное решение суда подменяет собой акт приёмочной комиссии в административной процедуре и служит основанием для внесения изменений в отношении помещения

Что такое реконструкция

Реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция МКД, как и перепланировка общего имущества собственников помещений в таком доме относится к компетенции общего собрания собственников. Для принятия решения о ней необходимо, чтобы положительно высказались не менее 2/3 голосов от общего количества всех собственников. Когда же дело касается фактического уменьшения общего имущества, например, в результате его присоединения к конкретному помещению, то такое решение должно быть принято всеми собственниками единогласно.

!
Принятие решения о реконструкции МКД относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома

Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на её основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт в ЕГРН.

Если реконструкция была проведена в отсутствие разрешительной документации, то могут быть применены положения Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках. Кроме того, нарушение порядка проведения работ по реконструкции также образует состав административного правонарушения и влечёт наложение административных штрафов в размере от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. для граждан, от 20 тыс. руб. до 50 тыс. руб. для должностных лиц (или административное приостановление деятельности для индивидуальных предпринимателей), а также от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.

Отличие перепланировки от реконструкции

Различать понятия «перепланировка» и «реконструкция» крайне важно, поскольку в случаях, когда необходимо прибегнуть к судебной защите, например, с целью узаконить произведённые работы, классификация таких работ судом будет иметь определяющее значение.

Действующее законодательство и судебная практика нечётко разграничивают понятия «перепланировка» и «реконструкция», что вызывает существенные проблемы у судов, часто опирающихся исключительно на региональную практику и результаты строительно-технических экспертиз по конкретным делам. По этой причине в судебных актах нередко встречаются двоякие точки зрения на одни и те же виды работ.

По общему правилу, реконструкция предусматривает кардинальное изменение основных характеристик объектов недвижимости и может включать в себя, в том числе, работы по перепланировке. Перепланировка в сравнении с реконструкцией относительно безобидна, и не должна влиять на прочность несущих и ограждающих конструкций здания, в котором она проводится, а также изменять его параметры.

Затрагивание несущих стен здания, его перекрытий и прочих конструктивных элементов с большой степенью вероятности может быть квалифицировано судом в качестве реконструкции.

К сожалению, невозможно прийти к однозначному выводу о том, чем именно нужно руководствоваться собственникам или владельцам помещений, планирующим перестроить свою недвижимость — уточняющих нормативных актов субъектов федерации или муниципальных образований нет. Для определения следует руководствоваться федеральной нормативно-правовой базой и позицией судов.

Помогаем людям и компаниям согласовать или узаконить перепланировку в Хабаровске.

За 17 лет работы оформили, согласовали и узаконили более 1000 перепланировок квартир и нежилых помещений.

Обращайтесь — мы легализуем ваш комфорт и уют на законных основаниях!

Наши услуги