Перепланировка квартиры: как не нарушить права и интересы соседей

Перепланировка квартиры — тренд последних лет. Собственники стремятся максимально эффективно использовать имеющееся жилое пространство, приспосабливая его под свои потребности и образ жизни. Однако перепланировка может затронуть не только личные интересы владельца квартиры, но и права других жильцов дома. Непродуманные действия могут спровоцировать недовольство со стороны соседей и привести к серьёзным правовым последствиям вплоть до судебных разбирательств.

В этой статье мы рассмотрим основные юридические и этические аспекты, которые необходимо учитывать при перепланировке квартиры в контексте интересов соседей. Вы узнаете о правах и обязанностях собственников МКД, типичных ситуациях, с которыми можно столкнуться, а также о способах мирного разрешения возможных конфликтов.

Наличие/отсутствие перепланировок у соседей снизу и сверху

При проектировании перепланировки в своей квартире необходимо учитывать уже выполненные законные изменения у соседей. Почему? Согласно СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные» не допускается размещение уборной и ванной (душевой) над жилыми комнатами и кухнями. Как это влияет на ваши планировочные решения? Вам не нужно спрашивать разрешения или получать письменное согласие соседей на проведение перепланировки. Однако понимание планировочной ситуации снизу и сверху снизит риск отказа в согласовании вашей перепланировки.

Пример № 1.
Если вы решите увеличить помещение туалета, ванной или санузла, то вам необходимо уточнить у соседей снизу, не «накроют» ли ваши новообразованные помещения их жилые комнаты или кухню*. Они могли изменить планировку на законных основаниях, например, увеличить жилую комнату за счёт коридора или устроить в нём кухню-нишу.

Пример № 2.
И наоборот, если вы решите изменить площадь или расположение своих жилых комнат или кухни, то вам важно узнать у соседа сверху не изменена ли у него планировка**. Например, он мог увеличить санузел за счёт коридора, а вы как раз хотели расширить жилую комнату тоже благодаря этой части коридора.

Уменьшение общедомового имущества

Перепланировка, связанная с уменьшением общедомового имущества (например, присоединение части лестничной площадки, чердака или подвала к квартире, устройство проёма в несущей стене, демонтаж подоконного блока и др.), требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании (ОСС).

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т. ч.:

• помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, технические подвалы, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование;
• иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

• очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
• заочного голосования (опросным путём или с использованием системы ГИС ЖКХ или иной информационной системы);
• очно-заочного голосования.

Незаконная перепланировка

Если вы решили или узнали, что соседи проводят самовольную перепланировку (или реконструкцию), то вам следует немедленно подать жалобу. Возможно, это поможет избежать многих проблем или вовсе спасти дом от разрушений.

Начать стоит с управляющей компании. Обращение важно составить в письменном виде и передать в орган управления МКД любым удобным способом.

Не помогло? Следующая стадия — государственная жилищная инспекция. В жилинспекцию может обращаться как управляющая компания, так и вы (собственник, либо группа собственников МКД). Основания — акт комиссии УК или ваши предположения, что в квартире проводят работы, которые категорически запрещено делать при перепланировке (переустройстве) квартиры.

Если никто не помог, на вашу жалобу никак не отреагировали, сосед продолжает ремонт в квартире, а вы уверены в незаконности его перепланировки, то обращайтесь в прокуратуру.

Коммунальная квартира

В коммунальной квартире требуется согласие всех собственников на перепланировку, затрагивающую места общего пользования (кухня, санузел, коридор). Основание — Жилищный кодекс РФ ст. 41 «Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире».

Если хотя бы один из совладельцев откажется давать согласие, то получить разрешение на проведение перепланировки не получится.

Чтобы убедить каждого соседа в целесообразности проведения перепланировки, покажите им документы:

• действующий технический паспорт;
• проект перепланировки, разработанный компанией, имеющей допуск СРО;
• заключения СЭС и пожарной службы (при необходимости);
• экспертное заключение о том, что перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью (при необходимости).

Перепланировка, затрагивающая только личную комнату, согласуется в общем порядке, но с учётом интересов соседей и соблюдения правил пользования общими помещениями.

Шумные ремонтные работы

Нормы жилищного законодательства разрешают собственникам жилых помещений проводить ремонтные работы в квартире, а при необходимости и определённые виды строительных работ. Однако важно соблюдать регламент начала и окончания работ, а также обеспечить установленный законом уровень шума.

Например, согласно закону Хабаровского края от 28.09.2022 № 327 «Об обеспечении тишины и покоя граждан на территории Хабаровского края», нарушать тишину и покой граждан нельзя:

• с 13:00 до 15:00 часов ежедневно;
• с 22:00 до 09:00 часов в будние дни;
• с 22:00 до 10:00 часов в выходные и нерабочие праздничные дни.

Что делать, если перепланировку проводите вы?

• Уведомьте управляющую компанию о планируемых работах в квартире. Покажите документы, подтверждающие согласование перепланировки в уполномоченном органе.
• Соблюдайте регламент. Особенно трепетно отнеситесь к тишине с 13 до 15 часов. В этом время обычно спят малыши и пожилые люди.
• Если вы собираетесь применять оборудование и инструменты, вызывающие превышение нормативно допустимого уровня шума и вибрации (резчик, штраборез, перфоратор или отбойный молоток), то обязательно оповестите об этом ближайших соседей — сообщите им время и продолжительность проведения работ.
• Используйте инструменты с пониженным уровнем шума и вибрации. Это снизит дискомфорт для соседей.

Повреждение квартиры

Если в результате перепланировки квартиры соседа у вас возникли повреждения (обрушения, трещины, протечки и т. п.), то можно компенсировать нанесённый ущерб.

Первоочередной задачей является документальное оформление факта повреждений. Для этого следует обратиться в управляющую компанию с целью организации осмотра квартиры комиссией и составления соответствующего акта. Этот документ является обязательным даже в случаях, когда виновник признаёт свою ответственность и готов компенсировать ущерб.

Рекомендуется проводить осмотр квартиры и составление акта в присутствии незаинтересованных свидетелей. Фото- и видеоматериалы, сделанные во время осмотра квартиры, послужат весомым доказательством причинённого ущерба. В акте необходимо детально описать каждый вид повреждения, а также указать причины, которые привели к повреждениям. После составления акта важно внимательно ознакомиться с его содержанием и потребовать внесения изменений при наличии неточностей или искажения фактов.

Документ должен быть подписан всеми участниками осмотра: представителями управляющей компании, собственниками пострадавшей квартиры, свидетелями и, по возможности, виновником происшествия. Отсутствие или отказ виновника от подписи также фиксируется в акте.

Для определения стоимости восстановительного ремонта рекомендуется обратиться к независимым специалистам оценочной компании. По итогам осмотра специалист составит отчёт об оценке, включающий смету на ремонтные работы, отражающую стоимость восстановления квартиры до прежнего состояния.

После получения отчёта об оценке и сметы необходимо направить виновнику досудебную претензию с требованием возместить ущерб. В случае отказа виновника от добровольной компенсации ущерба, собранные документы послужат основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

* не распространяется на собственников первых этажей.
** не распространяется на собственников последних этажей.