Объединение квартир на площадке: способы, нюансы, этапы оформления

Желание увеличить квадратные метры и нежелание менять дом (или район) заставляют некоторых владельцев задуматься о покупке соседней квартиры на площадке с целью объединения. Законодательство не запрещает подобную конфигурацию, но требует учесть интересы собственников других жилых помещений МКД, а также санитарные нормы и требования безопасности.

Как объединить две квартиры на площадке? Какие существуют нюансы перепланировки? Подробности объединения квартир по горизонтали в нашей статье.

Плюсы и минусы объединения квартир

Плюсы объединения квартир:

• Существенное увеличение общей площади квартиры.
• Новообразованная квартира становится более комфортной и удобной для проживания.
• Помимо дополнительной жилой комнаты (или комнат) появляется вторая кухня, второй санузел, коридоры, кладовка, балкон/лоджия.
• Возникают возможности реализации множества задумок по перепланировке и реконструкции помещений.

Минусы объединения:

• Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был хотя бы один одинаковый собственник.
• Соединение двух квартир, как правило, не даёт право изменять функциональное предназначение помещений. То есть, нельзя из жилой комнаты сделать кухню и наоборот (кроме 1-го и последнего этажа).
• Покупая две квартиры с целью объединения, можно потерять в деньгах. Например, рыночная стоимость объединённой 4-комнатной квартиры меньше чем суммарная стоимость двух двухкомнатных квартир или однокомнатной и трёхкомнатной.
• Вернуть квартиры к исходному состоянию будет не просто: придётся снова готовить проект и вновь проходить процедуру согласования.

Способы объединения квартир на площадке

Объединить квартиры получается не всегда. Например, в большинстве регионов РФ запрещено устраивать проёмы в панельных домах. Также придётся отказаться от идеи объединения, если в стене между квартирами находится шахта с вентиляционными каналами.

Если горизонтальное объединение квартир захватывает общий тамбур, являющийся частью площадки, то придётся получить согласие жильцов дома. Это требование объясняется тем, что речь идёт об общедомовом имуществе МКД. Принятие таких решений относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, которое регламентируется ст. 44—48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Сложность объединения квартир через межквартирную стену зависит от её конструктивной особенности. Чаще всего стена оказывается несущей. Законодательство исключает возможность её демонтажа, но разрешает устройство проёма. К расположению проёма и его габаритам в разных зданиях предъявляются разные требования, а согласование таких изменений зависит от множества факторов и условий. Поэтому в первую очередь обратитесь в проектную организацию и узнайте, можно ли будет получить разрешение в вашем конкретном случае.

Устройство проёма в несущей стене считается реконструкцией*, поэтому потребуется не только разработка и аудит проектной документации, но и получение различных экспертных технических заключений о допустимости и безопасности работ. А ещё, несущие стены — это часть общедомового имущества МКД, а значит, потребуется провести общее собрание собственников МКД и получить их согласие на устройство проёма.

* в некоторых регионах РФ

Нюансы планировки при объединении квартир на площадке

Для правильной перепланировки помещений в новообразованной квартире необходимо учитывать ограничительные требования, соответствующие строительные нормы и санитарные правила.

• Согласно п. 9.22 СП «Здания жилые многоквартирные», нельзя размещать уборную (туалет) и ванную комнату над жилыми комнатами и кухнями.
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 запрещает размещение кухни над жилой комнатой, кроме случаев, когда квартира расположена на первом этаже.
• За исключением квартир на последнем этаже, расширять комнату благодаря площади кухни запрещено.
• Нельзя совмещать жилую комнату с газифицированной кухней. Решения — замена газовой плиты на электрическую, установка дверей или отделение кухни перегородкой, пусть даже лёгкой и некапитальной.
• Соединять лоджии или балконы с комнатами или кухнями запрещено. Вместо этого можно рассмотреть опцию «объединения» путём удаления оконно-дверного блока и подоконного блока (если это разрешено в типе дома) и замены их раздвижными или распашными дверями любой конструкции, изготовленными как минимум из однокамерного стеклопакета, известными как «французские двери», которые следует установить на том же месте.
• Нельзя оставлять жилые комнаты без естественного освещения.
• Часто при объединении двух квартир, вторая кухня становится ненужной, и возникает желание сделать из неё комнату. Однако делать этого нельзя, так как, в соответствии с п. 7.21 СП 54.13330.2022, запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход — назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не «жилой комнатой», а, например, «кабинетом», «гардеробной» или «холлом». Стоит отметить, что это ограничение не относится к квартире на последнем этаже.

Оформление объединения квартир

Поэтапно процесс оформления выглядит следующим образом:

1. Разработка проекта перепланировки (или реконструкции) в проектной организации, имеющей допуск СРО на выполнение проектных работ.
2. Сбор экспертных технических заключений, подготовка пакета документов и обращение в орган местного самоуправления за разрешением.
3. Получение разрешения на перепланировку.
4. Проведение строительно-ремонтных работ.
5. Подписание акта о завершении работ.
6. Подготовка техплана, регистрация нового объекта недвижимости в БТИ и ЕГРН.
7. Присвоение нового адреса, объединение лицевых счетов в ТСЖ.