Перепланировка квартиры — важный шаг для тех, кто хочет изменить жилое пространство в соответствии с личными предпочтениями. Однако большинство владельцев недвижимости сталкиваются с замешательством, когда дело касается оформления перепланировки. Более того, путаница возникает даже с пониманием разницы между согласованием и узакониванием перепланировки.
Два термина, которые часто воспринимаются как взаимозаменяемые, на самом деле представляют собой разные процессы с разными требованиями и регламентами. Перепланировку нужно согласовывать или узаконивать? Давайте разбираться.
Согласовать и (или) узаконить
Эти термины могут смешиваться из-за нескольких причин:
- Похожая цель: и согласование, и узаконивание направлены на легализацию перепланировки. Оба процесса в итоге дают законную основу для использования жилья с изменениями.
- Похожие процедуры: оба процесса требуют подачи документов, прохождения экспертиз, и обращения в государственные органы, что тоже создаёт путаницу.
- Недостаток информации: владельцы квартир не всегда осведомлены о юридических нюансах, и термины «согласование» и «узаконивание» используются в обиходе взаимозаменяемо, хотя, по сути, они представляют разные юридические процессы.
Согласование перепланировки
Формулировка «согласование перепланировки» возникает из части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ: «Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения».
Ключевая фраза — «по согласованию». То есть перепланировку нужно сначала согласовать, а потом, на основании решения органа, осуществляющего согласование, начинать строительно-ремонтные работы.
Основные шаги согласования перепланировки квартиры в МКД под ключ:
- Подготовьте документы, в том числе закажите проект перепланировки.
- Подайте заявление и пакет документов в администрацию лично, через Госуслуги или МФЦ.
- Дождитесь рассмотрения (до 45 дней).
- Получите решение о согласовании.
- Выполните работы.
- Уведомите орган о завершении работ.
- Получите акт приёмочной комиссии (до 30 дней).
- Внесите изменения в ЕГРН.
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведённые при отсутствии решения органа местного самоуправления (органа, осуществляющего согласование) являются самовольными
Узаконивание перепланировки
Об узаконивании перепланировки можно говорить в случае, когда перепланировка уже выполнена без разрешения. Основание — часть 4 статьи 29 ЖК РФ: «На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью».
Процесс придания переустроенному и (или) перепланированному состоянию квартиры законной силы именуется «узаконивание перепланировки».
Термин «узаконивание перепланировки» также может применяться в случае, когда администрация отказала в согласовании, а вы обратились в суд, и он признал решение муниципального органа об отказе незаконным, и призвал орган, осуществляющий согласование, согласовать ваш проект в судебном порядке. В некоторых регионах формулировка «узаконивание перепланировки» также используется в случаях, когда есть возможность в административном порядке привести самовольную перепланировку в законное состояние, что называется, задним числом.
Краткая процедура узаконивания перепланировки:
- Получите новый технический паспорт в БТИ.
- Подайте заявление в районную администрацию о согласовании перепланировки (получите отказ).
- Получите экспертные заключения о безопасности перепланировки.
- Обратитесь в суд с исковым заявлением и документами.
- Получите решение суда.
- Внесите изменения в БТИ и ЕГРН.
Суд может отказать в узаконивании. Тогда вам придётся привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом до перепланировки
Сравнительная таблица
| Критерий | Согласование перепланировки | Узаконивание перепланировки |
|---|---|---|
| Когда применяется | До начала работ по перепланировке | После выполнения перепланировки без разрешения |
| Цель | Получить разрешение на перепланировку | Придать законную силу уже выполненной перепланировке |
| Основание в законе | Ст. 25–28 Жилищного кодекса РФ | Ст. 29 Жилищного кодекса РФ |
| Документы | Заявление, правоустанавливающие документы, проект перепланировки, техпаспорт, согласования с собственниками и органами охраны памятников (при необходимости) | Иск, техпаспорт (старый и новый), письменный отказ администрации, экспертные заключения, планы соседних квартир (при необходимости) |
| Куда подавать | В орган местного самоуправления или МФЦ | В районный суд по месту нахождения квартиры |
| Процедура | Подача заявления, рассмотрение, получение разрешения, выполнение работ, акт приёмки, внесение изменений в ЕГРН | Подача искового заявления, судебное рассмотрение, положительное решение, внесение изменений в БТИ и ЕГРН |
| Сроки рассмотрения заявления | До 45 дней на рассмотрение заявления | Время на судебное разбирательство (зависит от сложности дела и загруженности судов) |
Подведём итог
Ключевые моменты, которые следует запомнить:
- Согласование перепланировки проводится до начала работ, в то время как узаконивание применяется к уже выполненным изменениям.
- Процесс согласования включает подачу документов в местные органы власти и получение разрешения, в то время как узаконивание требует обращения в суд и получение решения суда.
- Согласование — это более простой и быстрый процесс. Узаконивание дольше и намного дороже.