Перепланировка квартиры нередко становится камнем преткновения при оформлении наследства. Законна ли она? Нужно ли узаконивать изменения? Кто несёт расходы? В этой статье мы рассмотрим распространённые ситуации и дадим практические советы наследникам и собственникам.
Наследуется квартира с незаконной перепланировкой
Ситуация № 1: при подготовке документов на вступление в наследство выяснилось, что в квартире проведена самовольная перепланировка
Что делать и как поступить в случае незаконной перепланировки:
- Несогласованная перепланировка не препятствует получению свидетельства о праве на наследство у нотариуса.
- Судебный порядок — это основной путь для легализации. В суд подаётся иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Суд примет положительное решение, если будет доказано, что перепланировка не нарушает права и интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Ключевым документом для суда может стать судебная строительно-техническая экспертиза.
- Если узаконить перепланировку невозможно (например, снесены несущие стены, перенесены «мокрые зоны» над жилыми комнатами соседей и др.), суд обяжет наследников вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счёт. В случае неисполнения решения суда квартира может быть продана с публичных торгов в счёт исполнения решения суда (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
- Расходы по приведению квартиры в соответствие с законом (штрафы, проектные работы, восстановление) несут наследники пропорционально своим долям, если иное не определено соглашением между ними или судом.
Квартира с неоформленной до конца перепланировкой
Ситуация № 2: собственник получил разрешение, начал ремонт, но не закончил — умер, не успев сдать перепланировку приёмочной комиссии.
Что делать и как поступить, если перепланировка не завершена:
- Если собственник получил разрешение (согласовал перепланировку), начал работы, но не завершил их и умер, наследники могут вступить в наследство без юридических препятствий. Однако для дальнейшего распоряжения квартирой потребуется завершить перепланировку и оформить все необходимые документы, включая акт приёмки работ и внесение изменений в ЕГРН. Только после этого квартира будет считаться полностью соответствующей законодательству.
- Важный нюанс: срок действия разрешения на перепланировку ограничен 12-18 месяцами. Наследникам следует проверить его и при необходимости обратиться в согласующий орган с заявлением о его продлении, приложив свидетельство о смерти и праве на наследство.
Квартира с выявленной незаконной перепланировкой
Ситуация № 3: наследодатель провёл самовольную перепланировку, жилищная инспекция признала её незаконной и выдала предписание о возврате к исходному состоянию, а собственник умер до исполнения требований.
Что делать и как поступить наследникам:
- Принять наследство. Незаконная перепланировка не препятствует вступлению в наследство. Наследники получают свидетельство о праве на наследство у нотариуса на общих основаниях.
- Стоит запросить в жилинспекции копию предписания и материалов проверки — это ускорит оценку перспектив судебного спора или расчёта затрат на восстановление.
- Заказать строительно-техническую экспертизу для оценки: возможности узаконить существующую планировку через суд, стоимости восстановительных работ, наличия угрозы жизни/здоровью или нарушения прав соседей.
- Если наследникам придётся восстановить исходное состояние квартиры за свой счёт, то нужно платить штраф за самовольную перепланировку, заказать проект планировки и вернуть конфигурацию квартиры в исходное состояние. После устранения нарушений получить акт жилинспекции и обновить данные в ЕГРН.
- Если экспертиза подтвердит безопасность перепланировки, наследники вправе подать иск о сохранении жилья в перепланированном состоянии (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В случае победы и узаконивания перепланировки — легализовать изменения через Росреестр на основании решения суда.
Споры между наследниками из-за перепланировки
Ситуация № 4: несколько наследников, кто-то решил сделать перепланировку, остальные — против.
Что делать и как поступить при несогласии между наследниками:
- Если квартира находится в общей долевой собственности нескольких наследников, любые действия по перепланировке требуют согласия всех сособственников.
- Если согласие не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке. Никто из наследников не вправе инициировать перепланировку без согласия остальных, а разрешительные органы не согласуют перепланировку без личного согласия всех собственников или их доверенных лиц.
- Оптимальный вариант — договориться. Согласие оформляется письменно, где можно прописать условия: кто несёт расходы, как изменится порядок пользования квартирой и т. д.
Законная перепланировка с сохранением правовой чистоты объекта недвижимости для наследников
Ситуация № 5: пожилые собственники провели перепланировку квартиры, оформив её согласно законодательству. Переживают, что у наследников после оформления наследства могут возникнуть проблемы с разрешающими органами.
Что делать и как поступить:
- Если перепланировка была проведена с соблюдением всех процедур, получены разрешения, а изменения внесены в сведения ЕГРН, у наследников не возникнет проблем с оформлением наследства и регистрацией права собственности.
- Дополнительные согласования после вступления в наследство не требуются.
- Совет наследодателям: если вы провели и оформили перепланировку, соберите все её документы в одну папку (проект, разрешение, акт приёмки, выписку из ЕГРН с обновлёнными данными) и сообщите наследникам, где она хранится. Это сэкономит время и избавит наследников от лишних хлопот.
Наследник хочет сделать перепланировку до оформления наследства и собственности
Ситуация № 6: человек хочет снести стену в квартире до получения свидетельства о праве на наследство.
Что делать и как поступить наследникам:
- Для проведения перепланировки сначала необходимо оформить наследство и зарегистрировать право собственности.
- До получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности, наследник не вправе проводить перепланировку, так как юридически не является собственником квартиры.
- Любые работы, проведённые в этот период, считаются самовольными и могут повлечь наказание: штрафы, предписания и обязанность вернуть прежнюю конфигурацию квартиры.
Итак, важно запомнить
- Незаконная перепланировка не мешает вступлению в наследство, но требует последующего узаконивания или восстановления квартиры в исходное состояние.
- Наследники несут ответственность за приведение квартиры в порядок.
- До регистрации права собственности проводить перепланировку запрещено.
- Если перепланировка узаконена при жизни наследодателя, никаких дополнительных действий после вступления в наследство не потребуется.
- Все действия по перепланировке в долевой собственности требуют согласия всех наследников.
