Съёмная квартира давно перестала быть просто временным пристанищем. Для многих это полноценный дом, который хочется обустроить под свои потребности и вкус. Если косметический ремонт уже стал привычной практикой в арендных отношениях, то перепланировка остаётся серой зоной, вызывающей множество вопросов, как у арендаторов, так и у собственников.
Может ли арендатор инициировать перепланировку? Как правильно согласовать изменения с собственником? Какие документы потребуются для официального оформления? В этой статье мы детально разберём процесс перепланировки арендованного жилья с двух сторон: арендатора и собственника. Вы узнаете о законных способах изменения планировки, необходимых согласованиях с государственными органами и о том, как защитить интересы обеих сторон в этом непростом процессе.
Зачем перепланировка арендатору
- Создание комфортной среды. Часто арендованные квартиры не полностью соответствуют индивидуальным потребностям жильца. Перепланировка позволяет создать более функциональное и удобное пространство.
- Эстетические изменения. Обновление интерьера, перенос перегородок или создание новых зон могут значительно улучшить внешний вид квартиры и сделать её более приятной для проживания.
- Оптимизация пространства. Создание дополнительных мест для хранения, более эргономичное зонирование или объединение нескольких помещений могут повысить эффективность использования жилой площади.
- Адаптация под конкретные нужды. Например, если вы работаете дома, устройство кухни-ниши может создать отдельное рабочее пространство.
- Подготовка к покупке. Если вы планируете в будущем выкупить эту квартиру, перепланировка сегодня поможет создать жильё, которое идеально соответствует вашим потребностям в будущем.
Согласование перепланировки с собственником
Арендатор имеет право на комфортное проживание, но это не подразумевает права на перепланировку. Чтобы провести такие изменения, необходимо согласие собственника (если собственников несколько, то важно получить согласие всех).
Все действия должны быть согласованы с арендодателем и прописаны в договоре аренды или в дополнительном соглашении. В нём стороны могут прописать конкретные виды разрешённых работ, сроки проведения перепланировки, распределение финансовых затрат, порядок согласования изменений с государственными органами, ответственность сторон и прочие условия. Такое соглашение поможет избежать споров и будет полезно обеим сторонам: арендатору — для спокойствия, а собственнику — для сохранения контроля над имуществом.
Зачем перепланировка собственнику
Хотя многие владельцы опасаются перепланировки, она может принести существенные преимущества:
- Современный дизайн. Обновлённый интерьер и планировка делают квартиру более привлекательной для потенциальных арендаторов, особенно для молодёжи и тех, кто ценит современный стиль.
- Функциональность. Рациональное использование пространства, создание удобных зон для отдыха, работы или приёма гостей увеличивает комфорт проживания и повышает стоимость аренды.
- Эксклюзивность. Квартира с уникальной планировкой или дизайном может претендовать на более высокую арендную плату.
- Долгосрочная аренда. Качественная перепланировка может привлечь арендаторов, готовых заключить долгосрочный договор.
- Комфорт. Удобная и функциональная квартира снижает вероятность частой смены жильцов, что уменьшает расходы на поиск новых арендаторов и подготовку квартиры к заселению.
- Инвестиции в будущее. Перепланировка может повысить рыночную стоимость квартиры, если собственник решит её продать в будущем.
Как согласовать перепланировку с собственником
Прежде всего, арендатору нужно подготовить проект перепланировки. Затем проект нужно обсудить с владельцем недвижимости, согласовать все детали и внести изменения в договор аренды. Если собственник соглашается, это важно оформить письменно, чтобы у арендатора было официальное разрешение. В случае возникновения споров это подтверждение станет решающим.
Для подтверждения безопасности планируемых изменений можно заказать техническое заключение у лицензированных экспертов.
Собственник имеет полное право отказать или вовсе запретить перепланировку в своей квартире. Именно он, а не арендатор, отвечает за состояние квартиры перед государством, и именно он может понести наказание в виде штрафов, необходимости возвращать квартиру в первоначальное состояние и даже продажи недвижимого имущества с торгов.
Согласование перепланировки в государственных органах
После получения разрешения от собственника арендатору предстоит пройти процесс согласования перепланировки в госорганах. В Хабаровске, например, этим занимается районная администрация города, в Москве — Государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция).
Процедура согласования начинается с подготовки пакета документов. Он включает в себя:
- Заявление по установленной форме.
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Проект перепланировки, выполненный проектной организацией с допуском СРО.
- Протокол общего собрания собственников (если перепланировка затрагивает общедомовое имущество).
- Технический паспорт БТИ.
- Заключение органа охраны памятников (если квартира находится в историческом здании).
- Нотариальная доверенность (если интересы собственника представляет арендатор).
Заявление и документы рассматриваются органом, осуществляющим согласование, в течение 45 дней. После чего заявитель получает одобрение или отказ. Документ, подтверждающий принятие такого решения, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Работы по перепланировке должны выполняться в точном соответствии с проектной документацией. Срок производства строительно-ремонтных работ — 1 год.
По завершении перепланировки квартиры заявитель должен направить в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения. В случае образования в результате перепланировки помещения новых помещений в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Перепланировка квартиры подтверждается актом приёмочной комиссии и считается завершённой со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Какие сроки согласования перепланировки квартиры под ключ? Подготовка проекта перепланировки — 3-7 дней, получение разрешения — 45 дней, приёмка перепланировки и внесение изменений в ЕГРН — около 40 дней. Итого — около 90 дней (3 месяца).
Советы арендаторам и собственникам
Перепланировка в арендованной квартире требует серьёзного подхода. Она может значительно улучшить комфорт жилья для арендатора и повысить его привлекательность для последующих арендаторов, если соблюдены все требования. Правильное оформление всех документов и учёт юридических нюансов помогут обеим сторонам защитить свои интересы, минимизировать риски и создать комфортные условия для долгосрочных арендных отношений.
Советы арендаторам
- Обсудите с собственником возможность проведения перепланировки до подписания договора.
- Проконсультируйтесь с юристом перед подписанием договора аренды и соглашения о перепланировке.
- Если арендодатель согласен на перепланировку, стоит уточнить, как долго действует это разрешение и обязателен ли возврат квартиры в первоначальное состояние при завершении аренды. Если собственник потребует вернуть квартиру в исходное состояние, нужно заранее согласовать ответственность и затраты на восстановление.
- Оформите согласие на перепланировку письменно, даже если владелец недвижимости согласился на словах.
- Сохраняйте все чеки и квитанции, связанные с перепланировкой, для подтверждения затрат.
Советы собственникам
- Чётко сформулируйте в договоре аренды возможность и условия проведения перепланировки.
- Договоритесь письменно о затратах, связанных с перепланировкой: на проект, согласования, строительные работы и возможные непредвиденные расходы.
- Требуйте предоставления проекта перепланировки и участия в согласовании работ.
- Оговаривайте компенсацию убытков, если перепланировка привела к повреждениям.
- Будьте готовы к проверкам и приёмке работ, чтобы избежать сложностей в дальнейшем.
- Проверяйте компетентность подрядчиков. Если вы даёте согласие на перепланировку, уточните, что все строительные работы выполняются квалифицированными специалистами с допусками и лицензиями. Это минимизирует риск нарушения строительных норм.
- Согласуйте оплату за поддержание улучшений. Если перепланировка повышает стоимость содержания квартиры, обговорите, кто будет её оплачивать (например, техническое обслуживание встроенной мебели, инженерных систем и т. д.).