Если вы покупаете квартиру, то важно не только проверить паспорта продавцов, но и убедиться в отсутствии неоформленных перепланировок и реконструкций. После перехода права собственности предъявить претензии будет не к кому, а риски и ответственность за все выполненные незаконные изменения лягут исключительно на вас.
Если перепланировки нет
Недостаточно спросить собственника была ли проведена перепланировка. При осмотре квартиры, попросите техническую документацию (технический план или технический паспорт) и убедитесь, что план и экспликация квартиры полностью совпадает с реальной планировкой.
На что стоит обратить внимание:
- метраж комнат и прочих помещений;
- все ли стены, которые отражены на плане, в наличии;
- соответствуют ли дверные проёмы их реальному расположению и размерам;
- не сделана ли арка на месте дверного проёма;
- не закрыта ли внутридомовая вентиляция;
- не подключены ли тёплые полы к батареям отопления или к системе горячего водоснабжения;
- не смещены ли оконные проёмы и не изменён ли их размер;
- расположены ли плита, раковины, ванна и унитаз как в техпаспорте;
- не увеличена ли площадь санузла и кухни и т. д.
Если реальный план квартиры соответствует тому, что вы видите при осмотре жилплощади — значит перепланировка не проводилась. Иногда в техпаспорте БТИ встречаются технические ошибки, но их можно легко и быстро исправить.
И не забудьте сравнить общий метраж квартиры с данными выписки из ЕГРН. Площадь объекта в техническом паспорте должна совпадать с площадью в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН.
Если перепланировка есть и она законна
Чтобы убедиться в том, что перепланировка выполнена согласно требованиям законодательства, попросите у владельца следующие документы:
- Проектную документацию перепланировки и акты скрытых работ (желательно).
- Разрешение на перепланировку квартиры.
- Акт о подтверждении завершения работ по переустройству и (или) перепланировке.
- Выписку из ЕГРН, которая подтверждает уточнённые сведения об объекте недвижимости с точки зрения итоговой площади квартиры.
Возможна ситуация, когда собственник сделал всё самовольно и без согласования, но затем узаконил перепланировку в судебном порядке. В таком случае продавец должен показать вам решение суда, подтверждающее законность, и актуальную выписку из Росреестра с новыми данными из ЕГРН.
Если перепланировка есть и она незаконна
Любая перепланировка должна осуществляться в соответствии с законами, нормами и правилами. Самовольная перепланировка может быть выполнена с нарушениями, которые ухудшают условия проживания или может привести к возникновению аварийной ситуации, обрушению конструкций и пр.
Согласовать перепланировку задним числом нельзя, её можно только узаконить через суд. Проблема в том, что сделать это получается далеко не всегда. Продавцы могут вас уверять, что дело на 100% выигрышное, однако суд никогда не вынесет положительное решение, если нарушены СНиПы, СанПиНы, нормы пожарной безопасности и т. д.
Например, нельзя:
- закрывать или нарушать внутридомовую вентиляцию;
- монтировать тёплые полы, подключив их к батареям центрального отопления или к общедомовой системе горячего водоснабжения;
- переносить батареи отопления на балконы и лоджии;
- в панельных домах устраивать и расширять проёмы, а также демонтировать и переносить любые стены (перегородки);
- размещать санузел над жилыми комнатами и кухней;
- увеличивать кухню или жилую комнату за счёт санузла (кроме последнего этажа);
- расширять кухню за счёт площади жилой комнаты (кроме 1-го этажа);
- устраивать санузел над жилыми комнатами соседей снизу и т. п.
Ничему из перечисленного в списке нельзя будет придать законную силу, а значит, вам придётся или возвращать помещение в исходное состояние или скрывать перепланировку от чужих глаз много лет. Не лучше ли отказаться от такой покупки?