У перепланировки много преимуществ. Однако, от заказа проекта до сдачи-приёмки работ, владелец квартиры может столкнуться с различными рисками. Проблемы могут возникнуть в процессе взаимодействия с управляющей компанией, разрешающим органом, соседями и подрядчиками. Давайте рассмотрим эти риски более подробно, выделяя ключевые моменты, на которые следует обратить внимание.
Риски, связанные с проектом перепланировки
Проблема. Разрешающий орган может отказать в согласовании из-за несоответствия проекта перепланировки квартиры требованиям законодательства.
Решение. Убедитесь в том, что проектная компания (или ИП) имеют необходимый пакет юридических документов для осуществления проектной деятельности. Также можно почитать отзывы, попросить рекомендации и просмотреть кейсы проектировщиков, чтобы удостовериться в профессионализме исполнителя. И ещё. Не стоит путать проектную документацию с дизайн-проектом. Дизайн-проект предназначен для визуального представления квартиры, а вам нужен проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном законом порядке.
Основание. Проект перепланировки должен быть выполнен проектной организацией или индивидуальным предпринимателем, состоящими в реестре саморегулируемой организации (СРО) и имеющими свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, для изготовления проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Риски, связанные с управляющими компаниями
Проблема. Управляющая компания (УК) может отказать в согласовании перепланировки.
Решение. Согласовывать (получать разрешения) перепланировку и переустройство квартиры с УК не нужно. Исключение — это случай, если перепланировка вашей квартиры невозможна без присоединения части общего имущества многоквартирного дома (МКД). Ещё разрешение УК понадобится, если вы приняли решение установить электрическую плиту вместо газовой или захотели перенести батарею в квартире.
Основание. Согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», для проведения переустройства и (или) перепланировки квартиры или нежилого помещения в МКД, собственник помещения должен обращаться в орган местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) по месту нахождения недвижимости. Сделать это можно лично, либо через многофункциональный центр (МФЦ). Согласие УК также не входит в пакет документов, которые должны быть представлены заявителем в обязательном порядке или по собственной инициативе.
Риски, связанные с разрешающими органами
Проблема. Орган местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) откажет в согласовании перепланировки.
Решение. Такое бывает из-за того, что планируемые изменения противоречат действующим требованиям норм и правил. Чаще всего с отказом сталкиваются владельцы недвижимости, которые решили согласовать перепланировку самостоятельно. Обратитесь за разъяснением причин отказа с консультацией к юристам, проектировщикам или в компании, которые профессионально занимаются согласованием перепланировок.
Основание. Решение (письменный документ) об отказе в согласовании перепланировки квартиры должно содержать основания с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе не препятствует повторному обращению заявителя после устранения оснований, послуживших отказом, и может быть обжаловано им в судебном порядке.
Риски, связанные с соседями
Проблема. Соседи могут или будут возражать против ремонтных работ и жаловаться на шум в управляющую компанию, Роспотребнадзор или полицию, что может привести к конфликтам и нежелательным последствиям.
Решение. Предварительно предупредить управляющую компанию и соседей о планируемых работах и согласовать с ними время, чтобы минимизировать шум и дискомфорт. Кроме того, можно пригласить специалиста, чтобы оценить уровень шума и использовать звукоизоляционные материалы. И ещё. В УК можно предоставить копию разрешения на перепланировку, чтобы они могли предъявлять документ в случае жалоб соседей.
Основание. Нормы жилищного законодательства разрешают собственникам жилых помещений проводить ремонтные работы в квартире, а при необходимости и определённые виды строительных работ. Однако важно соблюдать регламент начала и окончания работ, а также обеспечить установленный законом уровень шума. Например, согласно «Кодекса Хабаровского края об административных правонарушениях», нарушать тишину и покой граждан (в том числе выполнять ремонтные работы), нельзя:
- с 13:00 до 15:00 часов, кроме нерабочих праздничных дней;
- с 22:00 до 07:00 часов в будние дни;
- с 22:00 до 10:00 часов в выходные и нерабочие праздничные дни.
Риски, связанные со сроками проведения перепланировки
Проблема. Риск нарушения сроков, установленных разрешением на проведение перепланировки.
Решение. Для минимизации рисков при перепланировке квартиры рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных строительных компаний. Перед выбором подрядчика следует провести тщательный отбор, ознакомившись с отзывами клиентов, ранее выполненными объектами, допусками и лицензиями. Дополнительно рекомендуется договориться с проектной компанией о проведении авторского надзора. Это позволит вам избежать проблем с реализацией и обеспечит соблюдение всех необходимых требований. Если работы затягиваются, обратитесь с заявлением в орган местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) для продления срока действия разрешения.
Основание. Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме содержит пункт о сроке производства работ. У вас есть 1 год на завершение работ, с возможностью продления срока на 6 месяцев. В противном случае придётся повторно подавать документы на согласование перепланировки. Не предъявленные заявителем, по истечении срока действия решения приёмочной комиссии, выполненные работы, могут считаться самовольно произведёнными.
Риски, связанные со сдачей-приёмкой перепланировки
Проблема. Приёмочная комиссия откажет в выдаче акта после выполнения работ.
Решение. Не отклоняться от проекта. Перед направлением заявления о завершении работ, обязательно заказать технический паспорт квартиры. Убедиться в наличии и правильности оформления актов скрытых работ и журнала производства работ. Проверить договор подряда с организацией, осуществляющей строительную деятельность и приложения к нему (копии свидетельства саморегулируемой организации (СРО) о допуске к определённому виду или видам работ).
Основание. Основанием для отказа в выдаче акта о подтверждении завершения работ по переустройству и (или) перепланировке является установление несоответствия указанного в заявлении помещения в многоквартирном доме проектной документации на переустройство и (или) перепланировку этого помещения, отсутствие или ошибки оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.