Разделение одной квартиры на два самостоятельных жилых объекта — одна из сложных и одновременно востребованных форм перепланировки, которая позволяет адаптировать жильё под изменяющиеся жизненные и финансовые обстоятельства.
Рассмотрим причины, требования и порядок согласования разделения квартиры на две, чтобы собственники могли успешно пройти все этапы оформления.
Цели и причины разделения квартиры
Причины для разделения квартиры у собственников бывают самые разные: от семейных обстоятельств до чисто коммерческих расчётов. Для кого-то это способ сохранить близость с родственниками, но при этом дать каждому независимость. Для других — возможность увеличить доход от аренды или облегчить продажу недвижимости. Ниже собраны основные ситуации, когда владельцы принимают решение превратить одну большую квартиру в две отдельные.
Семейные обстоятельства
- Жильё для взрослых детей. Родители выделяют отдельное пространство для сына или дочери, сохраняя близость, но обеспечивая независимость.
- Проживание с пожилыми родителями. Старшее поколение получает собственный угол, не теряя контакта с семьёй.
- Развод супругов. Разделение большой квартиры на два объекта позволяет бывшим супругам разъехаться, не прибегая к продаже жилья.
- Раздел наследства. Упрощает выделение долей и оформление прав собственности наследникам.
Финансовые мотивы
- Продажа недвижимости. Две небольшие квартиры зачастую продаются быстрее и дороже в сумме, чем одна крупная.
- Сдача в аренду. Разделённые квартиры приносят больший доход, так как аренда малогабаритных объектов востребована.
- Налоговые и правовые аспекты. В ряде случаев владение несколькими объектами меньшей площади выгоднее по налогам и операциям с недвижимостью.
- Банкротство или долговые споры. Разделение имущества упрощает продажу или раздел при судебных спорах.
Практические и бытовые причины
- Приватность в семье. У каждого появляется своё пространство и необходимые удобства.
- Учёт коммунальных расходов. Установка отдельных счётчиков позволяет платить только за фактическое потребление.
- Разные варианты использования квартиры. Одну квартиру можно использовать для себя, другую — сдавать или оставить как резерв.
Особые случаи
- Организация рабочего пространства. Часть квартиры используется под офис, студию, мастерскую.
- Коммерческие проекты. Подготовка недвижимости для посуточной аренды или перепродажи.
- Дарение и планирование будущего. Родители заранее готовят отдельные квартиры детям или внукам.
- Юридическая оптимизация. Иногда разделение упрощает оформление ипотеки или использование материнского капитала.
Основные требования для разделения квартиры
Разделение квартиры на два самостоятельных жилых объекта всегда связано с техническими и юридическими ограничениями. Недостаточно просто возвести перегородку — новые квартиры должны соответствовать требованиям строительных норм и санитарных правил. Эти условия проверяются при согласовании проекта и напрямую влияют на то, признают ли созданные помещения полноценным жильём.
Рассмотрим ключевые требования, которые должны выполняться в каждом случае.
Отдельный вход
Каждая из новых квартир обязана иметь собственный вход с лестничной площадки или иного места общего пользования (коридора). Это условие связано с пожарной безопасностью и санитарными нормами: доступ в жилое помещение не может осуществляться через соседнюю квартиру.
Санузел и кухня
Новая квартира должна быть полностью пригодна для проживания. Для этого в ней предусматривается:
- полноценный санузел (отдельный или совмещённый) с унитазом, раковиной и ванной либо душевой кабиной;
- кухня с плитой, мойкой.
Без этих помещений объект не признают самостоятельным жильём.
Ограничения по расположению помещений
Существуют строгие правила относительно размещения «мокрых зон» (кухни, санузлы, ванные комнаты). Их нельзя проектировать над жилыми помещениями соседей снизу. Это одно из самых распространённых ограничений, которое часто осложняет процесс разделения.
Минимальные площади
Жилые комнаты и кухня должны соответствовать нормативам по минимальной площади, установленным СНиП и СП 54.13330.2016:
- площадь спальни — не менее 8 м²;
- площадь кухни — не менее 8 м², кухни-ниши — 5 м².
Нарушение этих требований приведёт к отказу в согласовании проекта.
Инженерные коммуникации
Каждая квартира должна иметь собственные подключения к инженерным системам:
- водоснабжение;
- канализацию;
- вентиляцию;
- электроснабжение.
Порядок согласования
Процесс разделения квартиры на два самостоятельных жилых объекта требует обязательного согласования. Он включает несколько последовательных этапов.
Этап 1. Подготовка проекта
Первым шагом является заказ проекта перепланировки у специализированной организации, имеющей допуск СРО. В проекте отражаются все технические решения: изменения в несущих конструкциях, новые инженерные сети, отдельные входы и другие детали.
К проектной документации прикладывается техническое заключение о допустимости перепланировки и безопасности конструкций. В ряде случаев может потребоваться согласие автора проекта многоквартирного дома.
Этап 2. Подача документов и принятие решения
Далее собственники подают заявление и полный пакет документов в орган, уполномоченный на согласование перепланировок. В пакет входят:
- проект перепланировки;
- технический паспорт квартиры;
- техническое заключение;
- документы на квартиру;
- письменное согласие всех собственников жилья.
Заявка рассматривается в среднем в течение 45 дней. По результатам инспекция либо выдаёт разрешение, либо отказывает с указанием причин.
Этап 3. Проведение работ и проверка
После получения разрешения выполняются строительные и ремонтные работы. По их завершении инспекция проводит проверку, подтверждает соответствие выполненных работ проекту и оформляет акт о завершённой перепланировке.
Этап 4. Внесение изменений в документы
Заключительный этап — обновление сведений в официальных реестрах. Информация о новых квартирах вносится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), а технический паспорт квартиры обновляется в БТИ.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершённой со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения и осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Выводы
Разделение квартиры на две — реальный способ решить семейные и финансовые задачи, но реализовать его можно только через подготовку проекта, согласование перепланировки и регистрацию в ЕГРН. Самовольные работы приводят к штрафам и судебным спорам, поэтому лучше сразу обратиться к проектной организации с допуском СРО и пройти все этапы официально.
