Мы часто сталкиваемся с вопросами клиентов о целесообразности перепланировки квартиры с целью сдачи в аренду: стоит ли игра свеч, окупятся ли затраты на ремонт, и какие варианты перепланировки будут наиболее выгодными? Отвечая на эти вопросы, мы всегда подчёркиваем, что не существует универсального решения. Каждый случай индивидуален и зависит от множества факторов: расположения квартиры (район города, инфраструктура), типа дома (старый фонд или новостройка), характеристик самого помещения (количество комнат, площадь, состояние ремонта), а также от ожиданий и целей собственника.
Предлагаем комплексно рассмотреть вопрос перепланировки квартиры для сдачи в аренду, выделив ключевые моменты, которые помогут собственникам принять взвешенное и обдуманное решение.
Целесообразна ли перепланировка для сдачи в аренду

Чтобы понять, стоит ли проводить перепланировку в квартире специально под аренду, необходимо ответить на ряд вопросов:
- Какие особенности, достоинства и недостатки имеет текущая планировка?
- Какие конкретные изменения вы хотите внести (например, создание дополнительной комнаты, объединение кухни с гостиной, расширение санузла)? Можно ли технически реализовать эти изменения в вашем доме?
- Кто ваши потенциальные арендаторы? Что они предпочитают в планировке (открытое пространство, гардеробная комната, кабинет)?
- Каков текущий спрос на жилье в вашем районе? По каким ценам сдаются аналогичные квартиры?
- Сколько средств потребуется на проведение перепланировки (включая материалы, работу мастеров, проект и согласование)?
- Ожидаемый рост доходов от аренды после перепланировки? Срок окупаемости вложений?
После этого нужно взвесить все за и против. С одной стороны, перепланировка может:
- Увеличить функциональность и привлекательность квартиры (грамотное зонирование или создание дополнительных помещений увеличит востребованность квартиры на рынке аренды).
- Создать уникальное предложение (индивидуальная планировка может выделить вашу квартиру среди конкурентов и позволит установить более высокую арендную ставку).
- Адаптировать пространство под современные требования (современный ремонт и планировка, соответствующие трендам, привлекают платёжеспособных арендаторов).
С другой стороны, перепланировка связана с различными сложностями:
- Необходимостью оформления изменений (процесс согласования перепланировки может занять до трёх месяцев и потребовать сбора пакета документов).
- Финансовыми затратами (не только разработка проекта перепланировки, но и оплата услуг дизайнера, строительные и отделочные работы, покупка бытовой техники и т. п.).
- Рисками (неграмотная перепланировка или плохо выполненные работы могут привести к проблемам с эксплуатацией, штрафам и необходимости возвращать помещение в первоначальное состояние).
- Сроком окупаемости (необходимо рассчитать период, за который затраты на перепланировку окупятся благодаря повышению арендной ставки).
- Техническими ограничениями и запретами (не все желаемые изменения могут быть реализованы из-за ограничений законодательства федерального или местного уровня).
Перед принятием решения о перепланировке рекомендуется провести тщательный анализ рынка, просчитать все финансовые аспекты и проконсультироваться со специалистами.
Стратегии перепланировки под аренду
Существуют три основных подхода к перепланировке квартиры под аренду:
- Вы меняете конфигурацию квартиры, делаете качественный ремонт и создаёте уникальный интерьер, чтобы сдать квартиру по высокой цене. Этот подход привлекает состоятельных арендаторов, готовых платить больше за комфорт и стиль.
- Вы делите квартиру на несколько отдельных комнат или студий, чтобы сдавать их разным арендаторам. Таким образом, вы увеличиваете общий доход, сдавая каждый квадратный метр по отдельности.
- Если квартира расположена на первом этаже МКД и есть возможность организовать отдельный вход, вы переводите жилое помещение в нежилой фонд, делаете перепланировку и сдаёте нежилое помещение в аренду, например, под магазин, салон красоты или офис.
Ориентация на платёжеспособного арендатора
Преимущества:
- После качественного ремонта квартира станет более привлекательной для тех, кто готов платить высокую цену за комфорт и уют. Как правило, квартиры с эксклюзивным дизайном и удобной планировкой сдаются дороже на 40—50%.
- Обеспеченные арендаторы, как правило, снимают жильё на 1 год и более.
- Меньшие затраты на содержание. Платёжеспособные люди понимают ценность комфортного проживания и заинтересованы в поддержании высокого уровня жизни. Кроме того, такие арендаторы обычно аккуратнее относятся к имуществу, что снижает вероятность серьёзных поломок или повреждений, требующих дорогостоящего ремонта.
- Один арендатор требует меньше бюрократических процедур. Вам не нужно заключать несколько договоров, вести учёт разных платежей и следить за выполнением обязательств каждым из жильцов. Все процессы становятся проще и быстрее.
- Повышение рыночной стоимости квартиры. Качественный ремонт и продуманная планировка увеличивают общую стоимость вашей недвижимости, что может сыграть важную роль при последующей продаже.
Недостатки:
- Более высокие начальные инвестиции. Отсутствие перегородки — не эксклюзивность. Вам придётся раскошелиться на дизайн, отделку, мебель, бытовую технику и прочие атрибуты шикарной квартиры в аренду.
- Квартиры с высококачественным ремонтом и дизайнерскими решениями могут отпугнуть некоторых потенциальных арендаторов из-за высокой цены. Это сужает круг возможных клиентов и увеличивает время поиска подходящего кандидата. Вы будете вынуждены тратить больше времени и усилий на рекламу, чтобы привлечь нужного клиента.
- В периоды экономической нестабильности многие арендаторы могут предпочесть более доступные варианты, что снизит вашу способность привлекать новых жильцов.
- Если вы ориентируетесь на одного арендатора, вся ваша арендная плата зависит исключительно от него. Если арендатор решит съехать раньше срока или возникнут проблемы с платёжеспособностью, вы останетесь без дохода до тех пор, пока не найдёте нового жильца.
- Хотя обеспеченные арендаторы обычно более аккуратно относятся к имуществу, всё же остаётся риск повреждения дорогих предметов интерьера или оборудования. Восстановление таких элементов может оказаться дорогостоящим и сложным процессом.
Ориентация на сдачу по комнатам (студиям)
Преимущества:
- Для создания студий или разделения квартиры на комнаты требуется меньше затрат на ремонт и оборудование, чем для создания единого роскошного пространства. Это позволяет снизить первоначальные финансовые вложения и быстрее окупить проект.
- Перепланировав квартиру на несколько студий или комнат, вы сможете извлекать максимальную выгоду из каждой части жилого пространства. Из 1-комнатной можно сделать 2-комнатную, из двух — трёх… Вместо того чтобы рассчитывать на одного арендатора, вы привлекаете несколько человек, что повышает общий доход от аренды.
- Комнаты и студии подходят для различных категорий людей: студентов, молодых специалистов, одиноких арендаторов и даже пар. Это значительно расширяет базу потенциальных клиентов, позволяя быстрее находить новых жильцов.
- Даже если одна из комнат временно освобождается, остальные продолжают приносить доход. Это снижает риск длительных простоев и потери прибыли. Также легче найти нового арендатора на одну комнату, чем полностью новую семью или пару.
- Вы можете устанавливать разные ставки аренды для каждой комнаты или студии в зависимости от их размера, расположения и оснащения. Это даёт возможность гибко реагировать на рыночные условия и привлекать арендаторов с различными финансовыми возможностями.
Недостатки:
- Арендаторы комнат и студий зачастую менее стабильны, чем те, кто снимает целую квартиру. Это может приводить к частым переездам и необходимости постоянно искать новых жильцов, что создаёт дополнительные административные хлопоты.
- Совместное проживание нескольких незнакомых людей в одном пространстве может вызывать конфликты. Вам придётся вмешиваться в споры, регулировать отношения между арендаторами и следить за соблюдением правил общежития.
- При большом количестве жильцов износ мебели, бытовой техники и отделки происходит быстрее. Это потребует регулярных ремонтов и замены оборудования, что увеличит эксплуатационные расходы.
- Управление несколькими договорами аренды, контроль за оплатой коммунальных услуг и поддержание порядка в квартире требуют большего внимания и времени. Вам придётся уделять больше сил административной работе и решению возникающих проблем.
- Квартиры, разделённые на студии или комнаты, обычно оцениваются дешевле на рынке недвижимости. Если вы решите продать такую недвижимость, её цена может быть ниже, чем у аналогичной квартиры с целостной планировкой.
Перепланировка под нежилое помещение в аренду
Плюсы:
- Магазины, кафе, салоны красоты, медицинские центры и другие коммерческие объекты могут приносить значительно больший ежемесячный доход, особенно если ваше помещение расположено в проходном месте.
- Коммерческая недвижимость обычно арендуется на более длительные сроки, что снижает риск простоя помещения между арендаторами. Многие предприниматели заинтересованы в долгосрочной аренде, так как они вкладывают средства в оборудование и обустройство своего бизнеса.
- Переведённое в нежилой фонд помещение может существенно вырасти в цене. Если вам когда-нибудь понадобится продать эту недвижимость, она будет стоить дороже, чем жилая квартира.
Минусы:
- Процесс перевода квартиры в нежилое помещение связан с множеством бюрократических процедур. Вам потребуется собрать пакет документов, получить согласие соседей и собственников других квартир в доме, пройти экспертизу и согласовать проект перепланировки с различными инстанциями (БТИ, пожарная инспекция, СЭС и др.).
- Помимо затрат на саму перепланировку и ремонт, вам придётся оплатить услуги юристов, архитекторов, инженеров и других специалистов, которые помогут подготовить необходимые документы и проекты. Также возможны дополнительные расходы на установку противопожарной системы, вентиляции и других инженерных систем.
- Не всегда удаётся получить разрешение на перевод жилья в нежилое. Это зависит от множества факторов, включая расположение квартиры, состояние здания, мнение жильцов и решение местных властей. В некоторых случаях даже при соблюдении всех требований можно столкнуться с отказом.
- Владельцы коммерческой недвижимости платят налоги по другим ставкам, которые зачастую выше, чем для жилой недвижимости. Кроме того, будут увеличены коммунальные платежи, поскольку тарифы на электроэнергию, воду и отопление для коммерческих объектов отличаются от тарифов для жилых помещений.
Какую стратегию выбрать
Если у вас есть достаточный бюджет, желание инвестировать в качественные материалы и дизайнерские решения, а также уверенность в наличии спроса на элитное жильё в вашем районе, стоит выбирать стратегию с качественным ремонтом и созданием уникального интерьера.
Если ваш бюджет ограничен, вы хотите минимизировать риски и нацелены на получение стабильного дохода от большого числа арендаторов, лучше рассматривать вариант деления квартиры на комнаты или студии.
Перевод жилого помещения в нежилое для сдачи его в аренду — это достаточно сложный процесс, который требует соблюдения множества юридических норм и строительных стандартов. Однако такой шаг может быть очень выгодным, если ваша квартира находится на первом этаже многоквартирного дома (МКД), есть возможность организовать отдельный вход, а локация имеет большой пешеходный трафик.