ПЕРЕПЛАНИРОВКА.RU®
ул. Лермонтова, д. 24, оф. 9
8 (4212) 42-83-29

Перепланировка квартиры под аренду: целесообразность и возможные подходы

25.01.2025   

Мы часто сталкиваемся с вопросами клиентов о целесообразности перепланировки квартиры с целью сдачи в аренду: стоит ли игра свеч, окупятся ли затраты на ремонт, и какие варианты перепланировки будут наиболее выгодными? Отвечая на эти вопросы, мы всегда подчёркиваем, что не существует универсального решения. Каждый случай индивидуален и зависит от множества факторов: расположения квартиры (район города, инфраструктура), типа дома (старый фонд или новостройка), характеристик самого помещения (количество комнат, площадь, состояние ремонта), а также от ожиданий и целей собственника.

Предлагаем комплексно рассмотреть вопрос перепланировки квартиры для сдачи в аренду, выделив ключевые моменты, которые помогут собственникам принять взвешенное и обдуманное решение.

Целесообразна ли перепланировка для сдачи в аренду

Перепланировка квартиры под аренду

Чтобы понять, стоит ли проводить перепланировку в квартире специально под аренду, необходимо ответить на ряд вопросов:

  • Какие особенности, достоинства и недостатки имеет текущая планировка?
  • Какие конкретные изменения вы хотите внести (например, создание дополнительной комнаты, объединение кухни с гостиной, расширение санузла)? Можно ли технически реализовать эти изменения в вашем доме?
  • Кто ваши потенциальные арендаторы? Что они предпочитают в планировке (открытое пространство, гардеробная комната, кабинет)?
  • Каков текущий спрос на жилье в вашем районе? По каким ценам сдаются аналогичные квартиры?
  • Сколько средств потребуется на проведение перепланировки (включая материалы, работу мастеров, проект и согласование)?
  • Ожидаемый рост доходов от аренды после перепланировки? Срок окупаемости вложений?

После этого нужно взвесить все за и против. С одной стороны, перепланировка может:

  • Увеличить функциональность и привлекательность квартиры (грамотное зонирование или создание дополнительных помещений увеличит востребованность квартиры на рынке аренды).
  • Создать уникальное предложение (индивидуальная планировка может выделить вашу квартиру среди конкурентов и позволит установить более высокую арендную ставку).
  • Адаптировать пространство под современные требования (современный ремонт и планировка, соответствующие трендам, привлекают платёжеспособных арендаторов).

С другой стороны, перепланировка связана с различными сложностями:

  • Необходимостью оформления изменений (процесс согласования перепланировки может занять до трёх месяцев и потребовать сбора пакета документов).
  • Финансовыми затратами (не только разработка проекта перепланировки, но и оплата услуг дизайнера, строительные и отделочные работы, покупка бытовой техники и т. п.).
  • Рисками (неграмотная перепланировка или плохо выполненные работы могут привести к проблемам с эксплуатацией, штрафам и необходимости возвращать помещение в первоначальное состояние).
  • Сроком окупаемости (необходимо рассчитать период, за который затраты на перепланировку окупятся благодаря повышению арендной ставки).
  • Техническими ограничениями и запретами (не все желаемые изменения могут быть реализованы из-за ограничений законодательства федерального или местного уровня).

Перед принятием решения о перепланировке рекомендуется провести тщательный анализ рынка, просчитать все финансовые аспекты и проконсультироваться со специалистами.

!
Иногда простой косметический ремонт или даже перестановка мебели может дать сопоставимый эффект при меньших затратах

Стратегии перепланировки под аренду

Существуют три основных подхода к перепланировке квартиры под аренду:

  1. Вы меняете конфигурацию квартиры, делаете качественный ремонт и создаёте уникальный интерьер, чтобы сдать квартиру по высокой цене. Этот подход привлекает состоятельных арендаторов, готовых платить больше за комфорт и стиль.
  2. Вы делите квартиру на несколько отдельных комнат или студий, чтобы сдавать их разным арендаторам. Таким образом, вы увеличиваете общий доход, сдавая каждый квадратный метр по отдельности.
  3. Если квартира расположена на первом этаже МКД и есть возможность организовать отдельный вход, вы переводите жилое помещение в нежилой фонд, делаете перепланировку и сдаёте нежилое помещение в аренду, например, под магазин, салон красоты или офис.

Ориентация на платёжеспособного арендатора

Преимущества:

  • После качественного ремонта квартира станет более привлекательной для тех, кто готов платить высокую цену за комфорт и уют. Как правило, квартиры с эксклюзивным дизайном и удобной планировкой сдаются дороже на 40—50%.
  • Обеспеченные арендаторы, как правило, снимают жильё на 1 год и более.
  • Меньшие затраты на содержание. Платёжеспособные люди понимают ценность комфортного проживания и заинтересованы в поддержании высокого уровня жизни. Кроме того, такие арендаторы обычно аккуратнее относятся к имуществу, что снижает вероятность серьёзных поломок или повреждений, требующих дорогостоящего ремонта.
  • Один арендатор требует меньше бюрократических процедур. Вам не нужно заключать несколько договоров, вести учёт разных платежей и следить за выполнением обязательств каждым из жильцов. Все процессы становятся проще и быстрее.
  • Повышение рыночной стоимости квартиры. Качественный ремонт и продуманная планировка увеличивают общую стоимость вашей недвижимости, что может сыграть важную роль при последующей продаже.

Недостатки:

  • Более высокие начальные инвестиции. Отсутствие перегородки — не эксклюзивность. Вам придётся раскошелиться на дизайн, отделку, мебель, бытовую технику и прочие атрибуты шикарной квартиры в аренду.
  • Квартиры с высококачественным ремонтом и дизайнерскими решениями могут отпугнуть некоторых потенциальных арендаторов из-за высокой цены. Это сужает круг возможных клиентов и увеличивает время поиска подходящего кандидата. Вы будете вынуждены тратить больше времени и усилий на рекламу, чтобы привлечь нужного клиента.
  • В периоды экономической нестабильности многие арендаторы могут предпочесть более доступные варианты, что снизит вашу способность привлекать новых жильцов.
  • Если вы ориентируетесь на одного арендатора, вся ваша арендная плата зависит исключительно от него. Если арендатор решит съехать раньше срока или возникнут проблемы с платёжеспособностью, вы останетесь без дохода до тех пор, пока не найдёте нового жильца.
  • Хотя обеспеченные арендаторы обычно более аккуратно относятся к имуществу, всё же остаётся риск повреждения дорогих предметов интерьера или оборудования. Восстановление таких элементов может оказаться дорогостоящим и сложным процессом.

Ориентация на сдачу по комнатам (студиям)

Преимущества:

  • Для создания студий или разделения квартиры на комнаты требуется меньше затрат на ремонт и оборудование, чем для создания единого роскошного пространства. Это позволяет снизить первоначальные финансовые вложения и быстрее окупить проект.
  • Перепланировав квартиру на несколько студий или комнат, вы сможете извлекать максимальную выгоду из каждой части жилого пространства. Из 1-комнатной можно сделать 2-комнатную, из двух — трёх… Вместо того чтобы рассчитывать на одного арендатора, вы привлекаете несколько человек, что повышает общий доход от аренды.
  • Комнаты и студии подходят для различных категорий людей: студентов, молодых специалистов, одиноких арендаторов и даже пар. Это значительно расширяет базу потенциальных клиентов, позволяя быстрее находить новых жильцов.
  • Даже если одна из комнат временно освобождается, остальные продолжают приносить доход. Это снижает риск длительных простоев и потери прибыли. Также легче найти нового арендатора на одну комнату, чем полностью новую семью или пару.
  • Вы можете устанавливать разные ставки аренды для каждой комнаты или студии в зависимости от их размера, расположения и оснащения. Это даёт возможность гибко реагировать на рыночные условия и привлекать арендаторов с различными финансовыми возможностями.

Недостатки:

  • Арендаторы комнат и студий зачастую менее стабильны, чем те, кто снимает целую квартиру. Это может приводить к частым переездам и необходимости постоянно искать новых жильцов, что создаёт дополнительные административные хлопоты.
  • Совместное проживание нескольких незнакомых людей в одном пространстве может вызывать конфликты. Вам придётся вмешиваться в споры, регулировать отношения между арендаторами и следить за соблюдением правил общежития.
  • При большом количестве жильцов износ мебели, бытовой техники и отделки происходит быстрее. Это потребует регулярных ремонтов и замены оборудования, что увеличит эксплуатационные расходы.
  • Управление несколькими договорами аренды, контроль за оплатой коммунальных услуг и поддержание порядка в квартире требуют большего внимания и времени. Вам придётся уделять больше сил административной работе и решению возникающих проблем.
  • Квартиры, разделённые на студии или комнаты, обычно оцениваются дешевле на рынке недвижимости. Если вы решите продать такую недвижимость, её цена может быть ниже, чем у аналогичной квартиры с целостной планировкой.

Перепланировка под нежилое помещение в аренду

Плюсы:

  • Магазины, кафе, салоны красоты, медицинские центры и другие коммерческие объекты могут приносить значительно больший ежемесячный доход, особенно если ваше помещение расположено в проходном месте.
  • Коммерческая недвижимость обычно арендуется на более длительные сроки, что снижает риск простоя помещения между арендаторами. Многие предприниматели заинтересованы в долгосрочной аренде, так как они вкладывают средства в оборудование и обустройство своего бизнеса.
  • Переведённое в нежилой фонд помещение может существенно вырасти в цене. Если вам когда-нибудь понадобится продать эту недвижимость, она будет стоить дороже, чем жилая квартира.

Минусы:

  • Процесс перевода квартиры в нежилое помещение связан с множеством бюрократических процедур. Вам потребуется собрать пакет документов, получить согласие соседей и собственников других квартир в доме, пройти экспертизу и согласовать проект перепланировки с различными инстанциями (БТИ, пожарная инспекция, СЭС и др.).
  • Помимо затрат на саму перепланировку и ремонт, вам придётся оплатить услуги юристов, архитекторов, инженеров и других специалистов, которые помогут подготовить необходимые документы и проекты. Также возможны дополнительные расходы на установку противопожарной системы, вентиляции и других инженерных систем.
  • Не всегда удаётся получить разрешение на перевод жилья в нежилое. Это зависит от множества факторов, включая расположение квартиры, состояние здания, мнение жильцов и решение местных властей. В некоторых случаях даже при соблюдении всех требований можно столкнуться с отказом.
  • Владельцы коммерческой недвижимости платят налоги по другим ставкам, которые зачастую выше, чем для жилой недвижимости. Кроме того, будут увеличены коммунальные платежи, поскольку тарифы на электроэнергию, воду и отопление для коммерческих объектов отличаются от тарифов для жилых помещений.

Какую стратегию выбрать

!
Выбор стратегии перепланировки квартиры для сдачи в аренду зависит от бюджета, целей и особенностей объекта недвижимости

Если у вас есть достаточный бюджет, желание инвестировать в качественные материалы и дизайнерские решения, а также уверенность в наличии спроса на элитное жильё в вашем районе, стоит выбирать стратегию с качественным ремонтом и созданием уникального интерьера.

Если ваш бюджет ограничен, вы хотите минимизировать риски и нацелены на получение стабильного дохода от большого числа арендаторов, лучше рассматривать вариант деления квартиры на комнаты или студии.

Перевод жилого помещения в нежилое для сдачи его в аренду — это достаточно сложный процесс, который требует соблюдения множества юридических норм и строительных стандартов. Однако такой шаг может быть очень выгодным, если ваша квартира находится на первом этаже многоквартирного дома (МКД), есть возможность организовать отдельный вход, а локация имеет большой пешеходный трафик.

Помогаем людям и компаниям согласовать или узаконить перепланировку в Хабаровске.

За 19 лет работы оформили, согласовали и узаконили более 2000 перепланировок квартир и нежилых помещений.

Обращайтесь — мы легализуем ваш комфорт и уют на законных основаниях!

Наши услуги

Поделитесь своим мнением

Пройдите короткий анонимный опрос. Это займёт всего 2 минуты, но поможет нам сделать контент и общение с вами удобнее и интереснее.

опрос

Ответить на вопросы