Обременение на квартиру накладывает дополнительные ограничения при согласовании перепланировки. Залог по ипотеке, договор ренты или судебный арест требуют учёта прав третьих лиц и соблюдения специальных процедур.
Скрыть факт обременения при подаче документов невозможно: орган, осуществляющий согласование перепланировки, запрашивает выписку из ЕГРН, где указаны все ограничения на объект недвижимости. Поэтому важно заранее урегулировать вопрос с залогодержателем, получателем ренты или судебными органами.
Рассмотрим, как законно провести перепланировку в каждой из этих ситуаций.
Перепланировка при залоге (например, ипотека)
Если квартира находится в залоге (например, в качестве обеспечения по ипотечному кредиту), согласование перепланировки осложняется интересами залогодержателя (банка или иной кредитной организации).
Основные моменты:
- Проверка договора. Сначала нужно изучить договор залога или ипотечный договор. В нём может быть прямой запрет на изменение планировки или ограничения на определённые виды работ. Если такой запрет есть, получить разрешение на перепланировку невозможно.
- Получение согласия залогодержателя. При отсутствии запрета в договоре необходимо получить письменное согласие залогодержателя. Для этого нужно направить в банк (или другую организацию) официальное письмо с приложением проекта перепланировки, технического заключения и других требуемых документов. Банк может отказать, если перепланировка снизит ликвидность квартиры, увеличит риски или нарушит условия договора.
- Согласование с органами местного самоуправления. Даже при наличии согласия залогодержателя необходимо пройти стандартную процедуру согласования перепланировки в жилищной инспекции или администрации.
- Уведомление страховой компании. Если квартира застрахована, нужно уведомить страховую компанию о планируемых изменениях. В противном случае при наступлении страхового случая компенсация может быть не выплачена.
- Дополнительные соглашения. После завершения работ и получения акта приёмки заёмщик должен передать обновлённые документы в банк. Кредитор может заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, фиксирующее изменения в объекте недвижимости.
Самовольная перепланировка в залоговом имуществе может стать основанием для досрочного расторжения договора и требования полного погашения задолженности
Перепланировка при ренте
Если на квартиру наложено обременение в виде ренты, перепланировка возможна только с согласия получателя ренты при условии, что договором это не запрещено. Рента предполагает сохранение определённых условий использования имущества, и изменения могут нарушить права получателя ренты.
Действия:
- Изучить условия договора ренты — там могут быть ограничения на перепланировку.
- Получить письменное разрешение получателя ренты.
- Пройти стандартную процедуру согласования перепланировки в органах местного самоуправления.
Перепланировка при аресте имущества
Если на квартиру наложен арест (например, по решению суда или постановлению судебного пристава-исполнителя), согласование перепланировки невозможно до снятия ареста. Почему?
- Арест запрещает любые действия с имуществом, включая его изменение.
- Записи об аресте в ЕГРН являются препятствием для внесения сведений о перепланировке.
Порядок действий:
- Запросить выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить наличие ареста.
- Обратиться в суд или к судебному приставу-исполнителю, который наложил арест, для снятия ареста или получения разрешения на проведение работ при условии сохранения стоимости объекта.
- После получения согласия пройти стандартную процедуру согласования в органах местного самоуправления.
Заключение
Перепланировка квартиры с обременением допустима, но требует дополнительных согласований с залогодержателем, получателем ренты или судебными органами.
Попытка провести работы без учёта обременения грозит отказом в согласовании, штрафами и требованием вернуть квартиру в исходное состояние.
