Перепланировка новостройки — это отличная возможность преобразить новые квадратные метры в эксклюзивное и комфортное жильё в соответствии с вашими личными потребностями. Однако официально согласовать перепланировку можно только в квартире, которая находится в собственности и зарегистрирована в ЕГРН. Исходя из этого, мы рассмотрим перепланировку в новостройке с двух сторон: 1) когда МКД ещё строится, 2) когда жилой многоквартирный дом сдался и введён в эксплуатацию.
Предлагаем рассмотреть ключевые аспекты перепланировки квартир на различных этапах строительства дома, разобраться в особенностях и ограничениях, с которыми сталкиваются наши клиенты при проведении перепланировок и предоставим информацию о необходимых этапах согласования изменений. Также отдельно поговорим о перепланировке в новостройке с так называемой свободной планировкой, ипотечных квартирах и самовольных перепланировках, которых, к сожалению, очень и очень много в новых домах.
Согласование перепланировки новостройки до получения собственности
На этапе строительства дольщики имеют возможность договориться с застройщиком о внесении изменений в проект, чтобы получить квартиру нужной планировки и сразу зарегистрировать её в существующем виде. В этом случае потребуется заключить дополнительное соглашение и приложить к договору долевого участия проект перепланировки квартиры. Важно отметить, что такие действия возможны только до сдачи жилого комплекса. Если разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено, то перепланировку придётся согласовывать после оформления права собственности на объект недвижимости по стандартным требованиям ЖК РФ.
Но на практике, застройщики обычно не занимаются перепланировкой квартир в процессе строительства, так как это требует пересогласования строительной документации и может привести к задержкам в сдаче дома. Каждое изменение проекта на этапе строительства может повлиять на технико-экономические показатели и требовать дополнительных бюрократических процедур (заверение изменений в документах, повторная экспертиза, согласование с государственными органами и т. д.). Представьте МКД на 500 квартир, где каждый второй дольщик захочет перепланировку…
Решение о возможности перепланировки и её реализации должно обсуждаться с застройщиком, девелопером или строительной компанией на индивидуальной основе
Да, некоторые застройщики готовы рассмотреть изменения в планировке жилого помещения, но обычно они ограничиваются незначительными изменениями, не требующими сноса несущих стен или глобальных изменений в проекте дома. Однако, даже в таких случаях, застройщикам требуется отразить все изменения в проектной документации и пройти необходимые бюрократические процедуры.
Исходя из этого, можно сделать общий вывод о том, что в процессе строительства дома, перепланировка новостройки сопряжена с определёнными сложностями. Да, есть исключения, когда отдельные ЖК идут навстречу покупателям, предлагая возможность проведения перепланировки как конкурентное преимущество. Однако большинство застройщиков предпочитают ограничивать изменения в проекте, чтобы избежать проблем и задержек в сдаче дома.
Оформление перепланировки в новостройке после получения собственности
После сдачи жилого комплекса и получения правоустанавливающих документов, перепланировку нужно оформлять в стандартном порядке — необходимо следовать определённым процедурам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ. Процесс оформления называется «согласованием перепланировки».
1. Заказ проекта перепланировки.
- Собственник квартиры должен подготовить проект перепланировки, который соответствует его потребностям и требованиям законодательства РФ.
- Проектная документация должна быть разработана с учётом технических возможностей и ограничений МКД.
- Работы по проектированию перепланировки квартиры должны быть выполнены проектной организацией, имеющей допуск СРО на проведение проектных работ.
2. Сбор необходимых документов.
- Владелец жилого помещения должен собрать пакет документов, включающий проект перепланировки, технический паспорт квартиры, документы, подтверждающие право собственности и, при необходимости, другие бумаги, требуемые органом, осуществляющим согласование.
3. Обращение в муниципальный орган.
- Лицо, решившее перепланировать жилую недвижимость, должно обратиться в муниципальный орган по месту нахождения объекта для согласования перепланировки.
- При обращении необходимо предоставить собранный пакет документов и написать заявление.
- Если новостройка оформлена на нескольких лиц, заявление должны подписать все собственники.
4. Получение решения о согласовании.
- Муниципальный орган проведёт анализ представленного проекта и вынесет решение о согласовании перепланировки.
- Согласно законодательству, орган должен вынести решение о согласовании или отказе в течение 45 дней с момента обращения.
5. Проведение ремонтных работ.
- После получения решения о согласовании хозяин новостройки может приступить к проведению ремонтных работ в соответствии с согласованным проектом.
6. Подписание акта приёмочной комиссией.
- После завершения ремонтных работ, собственник жилого помещения и представители органа, согласовавшего перепланировку, проводят приёмку выполненных работ.
- Подписание акта приёмочной комиссией подтверждает согласованность выполненной перепланировки с проектом.
7. Оформление технического плана и внесение изменений в ЕГРН.
- После подписания акта приёмочной комиссией владелец квартиры должен оформить технический план на помещение с новой конфигурацией.
- Затем необходимо внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) для учёта совершенных перепланировок.
Свободная планировка в новостройке
Свободная планировка — это вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. Такая квартира представляет собой бетонную (кирпичную) коробку с минимальным количеством перегородок.
Главное рекламное преимущество такого варианта заключается в том, что покупатель якобы сам может решить, сколько будет комнат, какую по метражу площадь они будут занимать, где будет располагаться кухня, спальня, детская и другие помещения.
На первый взгляд, новостройки с их свободной планировкой кажутся идеальным вариантом для создания пространства своей мечты. Однако стоит учесть, что свободная планировка — это не свобода действий. В поэтажном плане дома уже предусмотрены определённые расположение стен, перегородок, санузлов и кухонных зон. Да, стен внутри квартиры нет, но они есть на бумаге — в документах застройщика и в документах БТИ. Без этого застройщик не прошёл бы экспертизу проектной документации, не получил бы разрешение на строительство МКД и не смог бы сдать дом приёмной комиссии.
Владельцам придётся самостоятельно возводить стены и устраивать дверные проёмы, а любые отступления от плана застройщика должны быть согласованы в установленном законом порядке
Если вы собираетесь провести перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой или просто купить жильё такого типа, то проконсультируйтесь предварительно со специалистами. А узнать, какое именно планировочное решение утвердил застройщик для вашей квартиры, можно в проекте здания у застройщика, проектировщика здания, либо в свой управляющей компании.
Перепланировка новостройки в ипотеке
Ремонтировать квартиру в ипотеке без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нельзя. Чтобы внести изменения в конфигурацию жилого помещения, вам придётся договариваться с банком, а точнее, получить его письменное согласие.
Ограничение на выполнение перепланировки в ипотечной квартире, как правило, есть в договоре ипотечного кредитования, который содержит пункт либо о полном запрете перепланировки, либо о том, что она должна быть согласована с банком в обязательном порядке. Банк старается себя обезопасить. Если заёмщик не сможет погасить кредит, то незаконная перепланировка в квартире создаст дополнительные трудности при продаже предмета залога — необходимо будет возвращать квартире первоначальный вид или узаконивать изменения в суде. А ещё перепланировка может влиять на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение или сказаться на стоимости квартиры — это тоже факторы риска для банка.
За одобрением банка вам следует обратиться к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита, в службу поддержки через приложение или в личном кабинете на сайте банка
Письменное согласие банка на проведение перепланировки в новостройке необходимо вложить в пакет документов при обращении в муниципальный орган.
Самовольная перепланировка квартиры в новостройке
В большинстве случаев собственникам новостроек выдают ключи к квартирам задолго до получения официального свидетельства о собственности. Это обусловлено тем, что процесс оформления свидетельства может затягиваться на длительный период, иногда до полугода или даже года. В такой ситуации возникает дилемма: с одной стороны, владельцам не хочется ждать и откладывать перепланировку своей квартиры, которую они уже получили, с другой стороны, согласно п. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, начинать ремонт возможно только после получения соответствующего разрешения от уполномоченного органа. К сожалению, выбор первого варианта приведёт к тому, что все изменения в новой квартире будут являться незаконными.
Перепланировка квартиры, проведённая без разрешения или с нарушением проекта перепланировки является самовольной (ст. 29 ЖК РФ)
В случае самовольной перепланировки помещений в многоквартирном доме без соответствующего основания, лицо допустившее нарушение несёт ответственность согласно закону. Собственник такого помещения обязан вернуть его в прежнее состояние в разумный срок и в установленном порядке. В случае невыполнения обязательств по приведению помещения в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже такого помещения с вычетом расходов на исполнение судебного решения и возложении обязанности по приведению его в прежнее состояние на нового собственника.
Суд также может принять решение о сохранении переустроенного состояния помещения, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не представляет угрозы их жизни или здоровью, то есть — узаконить перепланировку.