В поиске часто вводят запрос «правила перепланировки», хотя отдельного нормативного акта с таким названием в российском законодательстве не существует. На практике эти «правила» — это совокупность обязательных требований, сформированных нормами Жилищного кодекса РФ, подзаконными актами Правительства, региональными постановлениями, строительными правилами (СП), СНиПами и действующими техническими регламентами.
Иными словами, речь идёт не о едином документе, а о системной конструкции из правовых и технических норм, которые определяют:
- что считается перепланировкой и переустройством;
- какие работы допустимы, а какие прямо запрещены;
- в каком порядке требуется согласование;
- как оформляются изменения после завершения работ.
Это позволяет увидеть не разрозненные нормы, а целостную логику регулирования — и действовать строго в правовом поле.
Что такое перепланировка и переустройство
Согласно ст. 25 ЖК РФ:
- Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечёт за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учёта образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Примеры переустройства:
- Замена газовой плиты на электрическую.
- Замена ванны на душевую кабину.
- Перенос раковины.
Примеры перепланировки:
- Снос перегородки между кухней и комнатой.
- Расширение санузла за счёт коридора.
- Разделение большой комнаты на две меньшие.
- Перенос дверного проёма.
- Объединение двух комнат в одну.
Что запрещено при перепланировке и переустройстве
Правила перепланировки устанавливают чёткий перечень запретов — и их меньше, чем кажется. Но каждый из них обоснован: за ним стоит конкретный риск для жизни и здоровья людей.
- Нарушать прочность несущих стен, перекрытий и колонн — в том числе пробивать в них проёмы и ниши.
- Делать штрабы в швах панелей и плитах перекрытий под проводку и трубы (в домах типовых серий).
- Перегружать перекрытия: тяжёлые перегородки из кирпича или блоков толщиной от 10 см — только в домах с железобетонными перекрытиями и только если нагрузка не превышает 150 кг/м²; в домах с деревянными перекрытиями такие перегородки запрещены полностью.
- Ставить запорные или регулирующие устройства на общих сетях МКД.
- Ликвидировать или изменять каналы естественной вентиляции.
- Подключать тёплый пол к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению.
- Выносить радиаторы на балкон, лоджию или веранду.
- Размещать санузел или ванную над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу.
- Размещать кухню над жилой комнатой.
- Делать кухню-нишу площадью менее 5 м².
- Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой (только с плотно закрывающейся дверью).
- Объединять балконы, лоджии, веранды с внутренними помещениями.
- Устраивать лоджии и террасы на втором этаже и выше.
- Строить под балконами фундаменты и подземные помещения.
- Размещать на фасаде вентиляционные короба и дымоходы.
- Лишать жилые комнаты и кухню естественного освещения.
- Увеличивать антресоли сверх 40% площади помещения.
- Прокладывать транзитные коммуникации через чужие помещения при объединении или разделении квартир.
- Проводить любые работы в домах, признанных аварийными.
Согласование перепланировки
Подготовка и подача документов
Чтобы такое решение получить, необходимо подготовить пакет документов:
- Заявление по установленной форме.
- Правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или нотариальные копии).
- Проект переустройства и перепланировки, выполненный проектной организацией с допуском СРО на выполнение проектных работ.
- Если работы требуют присоединения части общего имущества дома — протокол общего собрания собственников МКД.
- Технический паспорт помещения.
- Письменное согласие всех членов семьи нанимателя — если квартира занята по договору социального найма.
- Заключение органа охраны памятников — если дом или помещение является объектом культурного наследия.
Если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающие документы орган запросит сам в порядке межведомственного взаимодействия. Также он сам получает технический паспорт и заключение по памятникам — заявитель вправе принести их по собственной инициативе, но не обязан.
Требовать документы сверх этого перечня орган согласования не вправе.
Подача возможна через портал Госуслуг, офис администрации или МФЦ, а также лично — собственником помещения либо его представителем по доверенности. Кроме того, можно обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок: такая компания может взять на себя подготовку необходимых документов, взаимодействие с согласующими органами и сопровождение процедуры на всех этапах.
Процедура согласования
Решение принимается в течение 45 дней с момента подачи документов. Если документы подавались через МФЦ — срок отсчитывается с даты их передачи в орган согласования, а не с даты подачи в МФЦ.
*В Москве сроки короче: при стандартном согласовании — 20 рабочих дней, если требуется заключение Департамента культурного наследия — 30 рабочих дней.
В течение 3 рабочих дней после принятия решения заявителю выдают или направляют подтверждающий документ — лично, по почте или через МФЦ. Этот документ и является разрешением на проведение работ по перепланировке.
Проведение работ по перепланировке
Решение о согласовании перепланировки действует 12–18 месяцев. В течение этого срока нужно завершить работы и обратиться за оформлением акта о завершённой перепланировке.
Перепланировка (и переустройство) выполняются строго в соответствии с согласованным проектом. Ведётся журнал производства работ, и оформляются акты освидетельствования скрытых работ.
Приёмка и оформление акта
По завершении работ заявитель уведомляет уполномоченный орган. Приёмочная комиссия выезжает на объект и проверяет соответствие выполненных работ согласованному проекту. Если всё в порядке — подписывается акт о завершённой перепланировке.
Окончательное оформление переустройства и перепланировки
Для внесения изменений в ЕГРН после перепланировки необходимо представить в Росреестр технический план и заявление о внесении сведений.
Технический план подготавливает кадастровый инженер на основании:
- проекта перепланировки;
- документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки;
- акта приёмочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.
Заявление может подать:
- собственник помещения (в том числе все собственники, если помещение находится в общей долевой собственности);
- представитель собственника при наличии нотариально удостоверенной доверенности.
Способы подачи документов в Росреестр:
- в бумажном виде при личном обращении в ведомство или через МФЦ;
- почтовым отправлением;
- в электронном виде — через сайт Росреестра или портал Госуслуг.
Срок внесения изменений — 5 рабочих дней с момента поступления заявления в Росреестр. Если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается до 7 рабочих дней.
После внесения изменений собственник может заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в обновлении данных. Это можно сделать через электронные сервисы на сайте Росреестра, на портале Госуслуг или в офисах МФЦ.
Заключение
Ключевым моментом является необходимость предварительного согласования всех планируемых работ с соответствующими органами. Это позволяет избежать юридических проблем в будущем и гарантирует безопасность проведённых работ.
Важным аспектом остаётся соблюдение технических ограничений и запретов, установленных законодательством. Игнорирование этих требований может привести не только к административной ответственности, но и к серьёзным последствиям для безопасности здания и его жильцов. Именно поэтому важно обратиться в проектную компанию, которая проведёт необходимые расчёты для определения допустимости планируемых изменений, разработает проект перепланировки, учитывающий все технические требования и нормы безопасности, а также подготовит полный пакет документации для согласования в уполномоченных органах.
