Мы регулярно сталкиваемся с вопросами от владельцев квартир в новостройках: на каком этапе ремонта нужно начинать оформление перепланировки? можно ли сначала начать работы, а потом заняться согласованием? зачем оформлять перепланировку, если квартира свободной планировки?
Чтобы помочь вам избежать типичных ошибок, сэкономить время, нервы и средства, мы подготовили подробное руководство. В нём мы не только опишем последовательность всех этапов ремонта квартиры в новостройке «с нуля», но и особо подчеркнём место и значение проектных и согласовательных работ в этом процессе.
Дизайн-проект
Прежде чем приступать к каким-либо работам, желательно разработать комплект рабочих чертежей:
- Обмерочный план с точными размерами всех помещений.
- План расстановки мебели и оборудования с привязками.
- План демонтажа и монтажа перегородок (если требуется перепланировка).
- Планы полов (с указанием типов покрытий, уровней, раскладки плитки, зон тёплого пола).
- Планы потолков (уровни, материалы, расположение светильников).
- План электрики (точное расположение розеток, выключателей, слаботочных сетей — интернет, ТВ, домофон).
- План сантехники (расположение выводов ХВС/ГВС, канализации, приборов).
- Развёртки стен (особенно для кухни и санузлов, с раскладкой плитки).
Всё должно регулироваться строительными нормами (СНиП, СП) и законодательством РФ, в том числе Жилищным кодексом. Проект должен учитывать не только эстетику, но и требования безопасности, эргономики, противопожарных норм, а также возможность согласования изменений в надзорных органах.
Кстати, тут можно прочитать про свободные планировки в новостройках.
Согласование перепланировки
Любые изменения конфигурации помещений квартиры, будь то снос или возведение перегородок, объединение кухни с гостиной, создание гардеробной или перенос «мокрых зон» — это перепланировка. Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для получения разрешения необходимо представить пакет документов, включая проект перепланировки, выполненный проектной организацией, имеющей допуск СРО. Только после получения официального разрешения можно приступать к работам.
Какие сроки получения разрешения на перепланировку? Давайте подсчитаем. Потребуется 5–7 рабочих дней на разработку проекта перепланировки. Принятие решения о согласовании перепланировки квартиры — в течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов. Если подавали документы через МФЦ, то срок увеличится ещё на 3 рабочих дня. Выдача (направление) результата муниципальной услуги — не позднее 3 рабочих дней со дня принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Итого — примерно 60 дней.
Ремонт
Этап № 1. Разметка и демонтажные работы
После получения разрешения на перепланировку (или при отсутствии перепланировки) на объекте производится детальная разметка согласно проектной документации:
- Оси будущих перегородок и их толщина.
- Точки вывода инженерных коммуникаций: расположение розеток, выключателей, светильников, выводов водоснабжения и канализации.
- Отметки чистового уровня пола и потолка.
На этом же этапе выполняются необходимые демонтажные работы: снос ненужных временных конструкций от застройщика (если они есть), удаление некачественной первичной стяжки или штукатурки (при необходимости), демонтаж стандартных оконных откосов или подоконников для последующей замены.
Этап № 2. Возведение внутренних перегородок
Согласно утверждённому плану и выполненной разметке, возводятся межкомнатные и внутрикомнатные перегородки. Выбор перегородок зависит от функционального назначения помещения, требований к звукоизоляции, влагостойкости и нагрузкам.
Одновременно формируются проёмы для будущих межкомнатных дверей, а также ниши, короба или технические каналы, предусмотренные проектом.
Этап № 3. Разводка инженерных коммуникаций
Это один из наиболее ответственных и скрытых этапов работ, от качества выполнения которого зависит комфорт и безопасность проживания:
- Электромонтажные работы. Прокладка силовых кабелей к точкам потребления (розетки, освещение, электроплита, кондиционеры), монтаж слаботочных линий (интернет, ТВ, домофон). Установка и сборка распределительного электрощита.
- Сантехнические работы. Разводка труб холодного и горячего водоснабжения, монтаж системы канализации. Установка коллекторов, фильтров, редукторов давления (при необходимости).
- Система отопления. Монтаж или перенос радиаторов отопления (если это согласовано), разводка труб к ним.
- Системы вентиляции и кондиционирования. Прокладка воздуховодов, магистралей для сплит-систем, установка внутренних и наружных блоков (последнее — часто на более поздних этапах).
Все коммуникации прокладываются согласно проекту, с соблюдением норм и правил безопасности.
Этап № 4. Устройство звукоизоляции и утепления (при необходимости)
Для повышения акустического комфорта и улучшения теплотехнических характеристик квартиры выполняются работы по звуко- и теплоизоляции:
- Изоляция межквартирных стен, межкомнатных перегородок (особенно спален, детских).
- Звукоизоляция потолка (для защиты от шума сверху).
- Звуко- и теплоизоляция пола (особенно при устройстве «плавающей» стяжки).
- Утепление наружных стен (актуально для угловых квартир или при выявлении недостатков в конструктиве здания).
- Укладка теплоотражающих материалов под систему «тёплый пол».
Этап № 5. Черновая отделка пола (устройство стяжки)
Подготовка основания для финишного напольного покрытия:
- Гидроизоляция: обязательна в «мокрых зонах» (санузлы, ванные комнаты, иногда кухня).
- Монтаж системы «тёплый пол»: укладка нагревательных элементов.
- Заливка стяжки: формирование ровного и прочного основания. Наиболее распространены цементно-песчаная (классическая или полусухая) стяжка по маякам.
После заливки стяжки необходима технологическая пауза (от 3 до 4 недель в зависимости от типа и толщины) для набора прочности и высыхания перед последующими работами.
Этап № 6. Выравнивание стен и потолков (черновая отделка)
Создание ровных и гладких поверхностей под финишную отделку:
- Штукатурка стен: выравнивание по маякам для достижения идеальной геометрии (вертикальность, плоскость, прямые углы).
- Обшивка ГКЛ: альтернативный способ выравнивания или создания конструкций.
- Выравнивание потолка: покраска или подготовка под монтаж натяжных/подвесных систем.
- Формирование откосов: выравнивание оконных и дверных откосов.
Этап № 7. Установка входной двери
Как правило, дверь от застройщика меняется на более надёжную и качественную. Монтаж капитальной входной двери выполняется до начала масштабных пыльных работ по чистовой отделке, но после основных черновых. После установки производится отделка внутренних откосов и герметизация дверного проёма.
Этап № 8.Чистовая отделка потолка и стен
Работы по финишному оформлению потолочной поверхности:
- Монтаж натяжных или подвесных потолочных конструкций.
- Шпаклевание под покраску, шлифовка и окрашивание.
- Установка потолочных плинтусов (галтелей).
- Монтаж встроенных и накладных светильников, вентиляционных решёток.
На подготовленные стены наносятся чистовые покрытия согласно дизайн-проекту:
- Финишное шпаклевание и шлифовка (под покраску или тонкие обои).
- Окрашивание стен.
- Поклейка обоев.
- Нанесение декоративной штукатурки или других покрытий (панели, камень и т. д.).
После завершения отделки стен устанавливаются рамки розеток и выключателей, терморегуляторы и другие накладные элементы.
Этап № 9. Укладка чистового напольного покрытия
На высохшую и подготовленную стяжку укладывается финишное покрытие:
- Керамическая плитка или керамогранит (в санузлах, кухне, прихожей).
- Ламинат, паркетная доска, инженерная доска.
- Кварцвиниловая плитка, линолеум, ковролин.
После укладки покрытия монтируются напольные плинтусы и межкомнатные порожки.
Этап № 10. Установка дверей, сантехники, мебели и техники
Завершающий этап монтажных работ:
- Установка полотен межкомнатных дверей с наличниками и фурнитурой.
- Монтаж и подключение сантехнических приборов: унитаза, раковин, ванны/душевой кабины, смесителей, полотенцесушителя.
- Подключение и установка крупной бытовой техники (стиральная машина, посудомоечная машина, варочная панель, духовой шкаф).
- Сборка и установка встроенной мебели (кухонный гарнитур, шкафы-купе).
Завершение перепланировки
В течение 30 дней с момента получения уведомления орган рассматривает документы и утверждает акт приёмочной комиссии.
Работы считаются завершёнными:
- для переустройства — со дня утверждения акта комиссии;
- для перепланировки — со дня внесения изменений в ЕГРН.
