Расширение дверных проёмов: как сделать правильно и законно

Расширение дверного проёма в квартире — это не просто изменение размера прохода. Это серьёзное вмешательство в конструкцию здания, которое требует взвешенного подхода, тщательного планирования и обязательного согласования.

В этой статье мы разберём все нюансы: от причин, побуждающих к расширению проёмов, до процесса согласования перепланировки (или реконструкции) и тонкостей ремонтно-строительных работ.

Зачем расширять дверной проём?

Причин для расширения дверного проёма может быть несколько, и все они продиктованы стремлением к комфорту, функциональности и эстетике:

• Установка новой двери нестандартного размера. Современный рынок предлагает двери самых разных конфигураций: распашные, раздвижные, двустворчатые, двери-пеналы. Не всегда стандартный проём подходит под выбранную модель.
• Установка специальных дверей. Если планируется установка противопожарных, звукоизоляционных или бронированных дверей, их размеры могут не соответствовать существующему проёму. Такие двери часто требуют большей ширины для правильной установки и функционирования.
• Улучшение эргономики пространства. Узкий проём может создавать ощущение тесноты и неудобства, особенно в малогабаритных квартирах. Расширение позволяет визуально увеличить пространство, сделать его более «воздушным» и свободным.
• Обеспечение безбарьерной среды. Для людей с ограниченными возможностями, пожилых людей или семей с маленькими детьми широкий проём — это не прихоть, а необходимость. Он обеспечивает удобный доступ в помещения с инвалидной коляской, ходунками или другим вспомогательным оборудованием.
• Объединение помещений. Расширение может быть первым этапом к полноценному объединению комнат.
• Расширение дверного проёма может увеличить проникновение естественного света из одного помещения в другое. Например, если в комнате маленькое окно, а дверь ведёт в хорошо освещённую гостиную, расширение проёма сделает помещение более светлым и просторным.
• Устранение последствий некачественного ремонта. Если предыдущий ремонт был выполнен непрофессионально, дверной проём мог быть неудачно уменьшен или деформирован. В таком случае его расширение становится необходимостью для восстановления нормальной функциональности.
• Приспособление под культурные или семейные традиции. В некоторых культурах или семьях широкие дверные проёмы являются символом гостеприимства и открытости. Это может быть важным фактором при планировании интерьера.

Несущая стена или перегородка? Ключевой вопрос

Несущая стена — это элемент конструкции здания, который воспринимает нагрузку от вышележащих этажей и передаёт её на фундамент. Любое вмешательство в несущую стену — это реконструкция многоквартирного дома, требующая разработки проекта реконструкции, его согласования в жилищной инспекции и получения разрешений у автора проекта дома и собственников МКД.

Ненесущая перегородка — это внутренний элемент, который разделяет пространство квартиры на комнаты. Расширение проёмов в такой конструкции является перепланировкой. Согласование перепланировки также требуется, но процедура значительно проще, чем в случае с несущими стенами.

Как определить тип конструкции

• Изучите техническую документацию на квартиру. План БТИ (Бюро технической инвентаризации) или технический паспорт квартиры содержат информацию о типе стен. Несущие стены обычно обозначаются более толстыми линиями.
• Измерьте толщину стены. Несущие стены, как правило, значительно толще перегородок.
• Оцените материал стены. Несущие стены чаще всего выполнены из железобетона или кирпича. Перегородки могут быть из гипсокартона, пеноблоков, пазогребневых плит и других материалов.

Как определить несущую стену в квартире: советы экспертов.

Важно помнить, что наличие даже нескольких признаков не является гарантией правильного определения! Лучше всего обратиться к специалисту или в организацию, имеющую допуск СРО на проведение обследований строительных конструкций. Они проведут профессиональное обследование и дадут точное заключение.

Согласование и оформление расширения проёмов

Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Этапы согласования:

1. Получение технического заключения о возможности проведения работ (при необходимости). В нём указывается, возможно ли расширение проёма в конкретном случае, и какие меры необходимо предпринять для обеспечения безопасности.
2. Разработка проекта перепланировки (или реконструкции). Проект разрабатывается проектной организацией, имеющей допуск СРО. В проекте указываются все изменения, которые будут внесены в конструкцию стены, а также меры по усилению проёма (если это необходимо).
3. Согласование проекта в органе, осуществляющем согласование. Получение разрешения на проведение работ (в течение 45 дней после подачи заявления). После согласования проекта выдаётся разрешение на проведение строительных работ.
4. Проведение ремонтно-строительных работ. Работы должны выполняться в строгом соответствии с проектом и с соблюдением всех строительных норм и правил. Желательно привлекать к работам квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы с подобными конструкциями. Срок действия разрешения — 12-18 месяцев.
5. Приёмка работ комиссией. После завершения работ необходимо подготовить технический план и вызвать комиссию из жилищной инспекции для приёмки выполненных работ. Подписание акта — в течение 30 дней.
6. Внесение изменений в Росреестр и БТИ.

Если вы расширяете проём в несущей стене, то дополнительно вам потребуются:

1. Разрешение автора проекта МКД. Он должен подтвердить, что изменения не создадут препятствий для дальнейшей эксплуатации здания.
2. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию многоквартирного дома.
3. В зависимости от сложности проекта и типа дома, могут потребоваться согласования с МЧС, Роспотребнадзором, газовой службой и другими организациями.

Проектировщиков часто спрашивают, на сколько сантиметров можно расширить проём без получения разрешения: 5, 10, 15 или 20? Отвечаем: БТИ, как правило, не фиксирует незначительные изменения проёма в перегородках в пределах 5–10 см, поэтому их можно не согласовывыть. Однако самовольное расширение проёма в несущей стене — как по ширине, так и по высоте — представляет серьёзную опасность и может привести к негативным последствиям.

Ремонтно-строительные работы: тонкости и нюансы

• Алмазная резка. Наиболее современный и безопасный способ расширения проёмов — алмазная резка. Она позволяет получить ровный и аккуратный рез почти без пыли и вибраций, что минимизирует риск повреждения окружающих конструкций.
• Усиление проёма. При расширении проёма в несущей стене обязательным этапом является усиление конструкции. Для этого используются металлические рамы, швеллеры, уголки и другие элементы, которые устанавливаются в проём и закрепляются анкерами. Выбор способа усиления и расчёт необходимых параметров производится инженером-проектировщиком.
• Демонтаж. При демонтаже части стены необходимо соблюдать осторожность, чтобы не повредить электропроводку, трубы отопления и другие коммуникации.
• Расширение дверного проёма — это шумные и пыльные работы, которые неизбежно доставят неудобства соседям. Чтобы минимизировать конфликты и сохранить добрососедские отношения, рекомендуется:
  • Предупредить. Лично или через объявление в подъезде сообщите соседям о планируемых работах, укажите сроки и время проведения наиболее шумных этапов.
  • Согласовать время. Постарайтесь согласовать с соседями наиболее удобное время для проведения шумных работ. Учитывайте наличие маленьких детей, пожилых людей, режим работы соседей.
  • Соблюдать «часы тишины». Нарушать тишину и покой граждан Хабаровска (в том числе выполнять ремонтные работы) категорически нельзя с 13:00 до 15:00 часов (кроме нерабочих праздничных дней), с 22:00 до 07:00 часов в будние дни, с 22:00 до 10:00 часов в выходные и нерабочие праздничные дни. Эта информация может отличаться в зависимости от региона.
  • Вежливость и открытость. Будьте вежливы и открыты к диалогу с соседями. Объясните им, что вы делаете всё возможное, чтобы минимизировать неудобства.
• Вывоз строительного мусора. Образующийся в процессе работ строительный мусор необходимо своевременно вывозить и утилизировать в соответствии с действующими нормами.

Ответственность за самовольные действия

• Согласно Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), за самовольную перепланировку предусмотрены штрафы. Размер штрафа зависит от статуса нарушителя (физическое или юридическое лицо).
• Жилищная инспекция выдаст предписание о приведении помещения в соответствие с технической документацией. Это означает, что вам придётся за свой счёт восстановить проём до первоначального состояния.
• Наличие несогласованной перепланировки является препятствием для продажи квартиры. Покупатель может потребовать скидку, отказаться от сделки или потребовать узаконить перепланировку до заключения договора. Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита на такую квартиру, а страховая компания — отказать в страховке имущества.
• Если собственник игнорирует предписание жилищной инспекции и отказывается устранять нарушения, представляющие угрозу безопасности, квартира может быть продана с публичных торгов по решению суда. Вырученные средства пойдут на погашение расходов по приведению квартиры в первоначальное состояние, а остаток (если он будет) вернут бывшему собственнику.
• Если в результате несогласованного расширения проёма в несущей стене произойдёт обрушение конструкций, повлёкшее за собой причинение тяжкого вреда здоровью или смерть людей, виновное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности.