Жить в квартире с самовольной (незаконной, несогласованной, неузаконенной, нелегальной) перепланировкой можно сколь угодно долго: проблемы обычно возникают при попытке совершить сделку, например, при продаже недвижимости. Если вы решили купить или уже купили такую квартиру, мы расскажем о рисках и последствиях такой сделки.
Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой
На самом деле никаких препятствий для сделки по купле-продаже такой недвижимости нет. Законодательство РФ нигде не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой.
Купить «нехорошую квартиру» можно и не зная об этом. Если продавец или риелтор не скажут о самовольной перепланировке, то выявить изменения под силу только специалисту или очень дотошному покупателю.
Несведущий же покупатель часто смотрит на то, как живут люди, а не проверяет документы, упуская из вида проблемы, которые останутся с ним после освобождения квартиры продавцами. В итоге, нарушения выявляются уже после сделки.
Другой вариант — непреодолимое желание купить квартиру с перепланировкой, пусть и незаконной. Одним сильно нравится переделанное пространство, другим — большая скидка за нелегальную перепланировку. Третьи считают, что смогут оформить всё самостоятельно, дёшево и задним числом…
Сделка и переход права собственности совершается без проблем, так как Росреестр не знает о выполненной перепланировке, а значит, не имеет оснований для приостановки регистрации. Подпись покупателя в договоре купли-продажи означает безусловное согласие с условиями о том, что квартира полностью его удовлетворяет и претензий к продавцу он не имеет.
Последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой
- Если перепланировку выявит администрация Хабаровска, то потребует заплатить штраф, узаконить изменения или вернуть квартиру в первоначальное состояние. Подробнее об ответственности за незаконную перепланировку.
- Если у предыдущих хозяев были конфликты с соседями из-за своей перепланировки, то эти споры плавно перетекут к вам.
- Если соседи сверху изменят квартиру и согласуют свою перепланировку, то ваши несогласованные изменения могут остаться навсегда вне закона, так как о них никто не знал.
- Если управляющая компания имела претензии к квартире, то решать проблемы придётся вам, как новому собственнику. В случаях перепланировки общедомового имущества без согласия собственников МКД, жалоб и обвинений может быть ещё больше.
- Любая авария в подъезде, например, прорыв труб или трещины в стенах — повод для ТСЖ предъявить вам счёт, так как ваша квартира была изменена без разрешительной документации, в том числе проекта и экспертиз.
- Банки, как правило, не дают ипотеку на покупку квартиры, если в ней неузаконенная перепланировка. Да и не многие, честно говоря, готовы рискнуть, как вы в своё время.
- Получить кредит под залог квартиры с незаконной перепланировкой также будет сложно. Привести залоговое имущество в порядок — значит потратить от 50 до 300 тыс. рублей на заключения экспертов, суды и юристов. Кредитные учреждения не хотят рисковать своими деньгами.
- Самовольная перепланировка снижает стоимость квартиры на 10–30% в зависимости от степени сложности узаконивания. Например, перепланировку в панельном доме Хабаровска узаконить практически невозможно, а значит, придётся потратиться на приведение квартиры в исходное состояние (случай из практики).
- Расторгнуть сделку купли-продажи будет достаточно сложно. Сама по себе несогласованная перепланировка не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости или признания сделки недействительной. Сделка может быть признана судом недействительной, если вы докажете, что совершили её под влиянием заблуждения или обмана.
- Если у вас будет какое-либо судебное разбирательство по квартире, то несогласованная перепланировка в ней лишает вас шансов выиграть процесс.
Что делать, если вы купили квартиру с самовольной перепланировкой
Во-первых, разобраться с техническими документами и несоответствиями планировки.
Во-вторых, оценить возможность узаконивания перепланировки в купленной квартире. Иногда изменения не критичны и суд принимает решение сохранить квартиру в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.
Если узаконить перепланировку невозможно, то придётся или всё время скрывать её или вернуть квартиру в исходное состояние. Закажите техническое заключение на перепланировку, проект восстановления и строго по документации верните помещение в состояние последнего обследования БТИ.