Топ-5 ошибок при проведении перепланировки квартиры

Отсутствие необходимых знаний, компетенций и опыта в области строительства могут привести к некачественной реализации перепланировки, неэффективному использованию пространства и неудобствам. А неправильное толкование и интерпретация правил и ограничений и вовсе могут нарушать санитарные и пожарные требования безопасности, ущемлять права и законные интересы граждан, либо создавать угрозу их жизни или здоровью.

Планируете провести перепланировку своей квартиры? Давайте рассмотрим 5 распространённых ошибок, которые следует избегать, чтобы не было разочарований и проблем в будущем.

Ошибка № 1. Отсутствие проекта

Проведение перепланировки без проекта является очень плохой затеей по нескольким причинам:

• Проект перепланировки разрабатывается с учётом структурных особенностей здания. Проектирование включает в себя анализ несущих стен, перекрытий, перегородок и конструкций. Если перепланировка проводится без проекта, то нет никаких гарантий, что изменения не повлияют на безопасность здания. Это может привести к опасным ситуациям, таким как трещины, разрушения, обрушение стен или перекрытий.
• Проект перепланировки квартиры учитывает не только потребности и предпочтения жильцов, но и также учитывает расположение комнат, доступность санитарно-технических узлов, освещение и вентиляцию. Без проекта можно совершить ошибки, которые приведут к неудобствам и нефункциональной планировке, например, некомфортабельные проходы, неудобное размещение помещений и недостаток естественного света.
• Проведение перепланировки без проекта может иметь долгосрочные последствия для вашего жилья. Неправильно выполненные изменения могут привести к проблемам с водоснабжением, электроснабжением или отоплением.
• Кроме того, такие изменения могут ухудшить стоимость и перспективы продажи недвижимости в будущем, так как потенциальные покупатели могут отказываться от переделок, которые были выполнены без необходимых схем и расчётов.

Ошибка № 2. Снос или нарушение несущих конструкций

Если при проведении неконтролируемой перепланировки сносятся или нарушаются несущие стены, то могут возникнуть очень серьёзные последствия. Несущие конструкции играют важную роль в распределении нагрузок и поддержании стабильности здания. Их случайный снос или изменение без учёта конструктивных особенностей может привести к потере устойчивости и возникновению опасных ситуаций, включая обрушение стен, перекрытий или даже всего здания.

В несущей стене возможно устройство или расширение проёма. Однако к расположению и габаритам проёма в разных зданиях предъявляются разные требования, а согласование таких изменений зависит от множества факторов и условий:

• проект здания;
• материалы, используемые при строительстве;
• толщина перекрытий и этаж;
• состояние межэтажного перекрытия и чердака (если речь идёт о последнем этаже);
• техническое состояние здания (в домах с аварийной ситуацией работы с капитальными стенами непозволительны);
• планировка квартиры;
• стыки перекрытий и др.

Но и это ещё не всё! Во-первых, устройство и расширение проёма в несущей стене считаются реконструкцией, поэтому потребуется не только разработка и аудит проектной документации, но и получение различных экспертных технических заключений о допустимости и безопасности произведённых работ. А во-вторых, несущие стены — это часть общедомового имущества МКД, а значит, потребуется провести общее собрание собственников МКД и получить их 100-процентное согласие на проведение такой реконструкции.

Ошибка № 3. Неправильное планирование помещений

Для правильной перепланировки помещений в квартире необходимо учитывать ограничительные требования, соответствующие строительные нормы и санитарные правила.

• Согласно пункту 9.22 СП «Здания жилые многоквартирные», нельзя размещать уборную (туалет) и ванную комнату над жилыми комнатами и кухнями. При перепланировке квартиры следует учитывать эти ограничения и размещать санузлы таким образом, чтобы они не находились над жилыми зонами или кухнями соседей снизу.
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 запрещает размещение кухни над жилой комнатой, кроме случаев, когда квартира расположена на первом этаже и кухня оборудована электроплитой. Если вы собственник квартиры на первом этаже, и ваша кухня соответствует этим условиям, то можно увеличить кухонную зону за счёт жилой площади.
• За исключением квартир на последнем этаже, расширять комнату благодаря площади кухни запрещено.
• Нельзя совмещать жилую комнату с газифицированной кухней. Решения — замена газовой плиты на электрическую, установка дверей или отделение кухни перегородкой, пусть даже лёгкой и некапитальной.
• Соединять лоджии или балконы с комнатами или кухнями запрещено. Вместо этого можно рассмотреть опцию «объединения» путём удаления оконно-дверного блока и подоконного блока (если это разрешено в типе дома) и замены их раздвижными или распашными дверями любой конструкции, изготовленными как минимум из однокамерного стеклопакета, известными как «французские двери», которые следует установить на том же месте.
• Нельзя оставлять жилые комнаты без естественного освещения. Игнорирование требований к естественному освещению в жилых комнатах может быть не только неэстетичным, но и нарушением строительных норм и правил, что может иметь юридические последствия. Поэтому при планировке квартиры, следует учитывать важность естественного освещения и предусмотреть оптимальные решения для его обеспечения.

Ошибка № 4. Устройство тёплых полов от батарей или стояка горячей воды

Владельцы квартир, подключённых к внутридомовым системам отопления и водоснабжения, не имеют права вносить изменения в существующие инженерные коммуникации, так как инженерные сети входят в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 5–6 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Водяной пол, подключённый к общедомовым системам, нельзя делать по нескольким причинам:

• подключения вызывают разбалансировку внутридомовых систем;
• изменения повышают общий уровень энергозатрат;
• существует высокий риск появления проблем с отоплением или водоснабжением у жильцов других квартир;
• присоединение дополнительного водного контура к системе центрально отопления жилого дома снизит уровень давления в трубах — батареи будут греть меньше или станут совсем холодными;
• последствия аварии могут быть очень внушительными, так как невозможно полностью исключить вероятность протечек водяного контура.

Потребитель несёт установленную законодательством Российской Федерации гражданско-правовую ответственность за вред, причинённый имуществу иных потребителей вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования (для потребителя в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме) или внутридомовых инженерных систем (для потребителя в жилом доме).

Самовольное подключение водяного тёплого пола в квартире чревато санкциями и штрафами. А если дело дойдёт до суда, то вас обяжут возместить ущерб, устранить все изменения за свой счёт и вернуть сети в первоначальное состояние.

Ошибка № 5. «Свободная планировка» в новостройке

Свободная планировка в новостройках вызывает восторг у покупателей, предоставляя им возможность создать уникальное жилое пространство, адаптированное под их потребности и предпочтения. Однако необходимо знать о некоторых подводных камнях и ограничениях, связанных со свободной планировкой.

Квартира open-space подаётся так, как будто застройщик специально не возводит перегородки, чтобы не мешать будущему владельцу реализовать своё планировочное решение. Кажется, что это очень выгодно, но по факту термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение. Застройщик сэкономил (и заработал) на перегородках. А что получил покупатель? Да, по факту стен внутри квартиры нет, но они есть на бумаге — в документах застройщика и в документах БТИ. Без этого застройщик не прошёл бы экспертизу проектной документации, не получил бы разрешение на строительство МКД и не смог бы сдать жилой многоквартирный дом приёмной комиссии.

Увы, но владельцам придётся самостоятельно возводить стены и устраивать дверные проёмы, а любая перепланировка и отступления от плана застройщика должны быть согласованы в установленном порядке. Узнать, какое именно планировочное решение утвердил застройщик для вашей квартиры, можно в проекте здания у застройщика, проектировщика здания, либо в свой управляющей компании.