Согласованием перепланировок (именно согласованием, а не проектированием) сегодня занимается кто угодно. На рынке присутствуют частные специалисты, риелторы, юристы, компании и даже онлайн-агрегаторы.
Фактически для оказания таких услуг достаточно наладить партнёрство с проектной организацией или проектировщиком с допуском СРО, а также разбираться в процедуре и соответствующих регламентах, а также ориентироваться в графике работы органа, осуществляющего согласование (жилищной инспекции или МФЦ) в конкретном регионе.
Часть из посредников строит работу прозрачно, а часть эксплуатирует незнание собственников, обещая невозможные результаты и предлагая фиктивные схемы. В итоге владелец квартиры рискует потратить деньги впустую и столкнуться с проблемами при узаконивании перепланировки.
В этой статье мы разберём, на что обращать внимание при выборе посредника и какие признаки указывают на потенциальное мошенничество. Вы получите конкретные рекомендации, которые помогут защитить ваши права, контролировать процесс и избежать финансовых и юридических рисков.
Ловушка № 1. Быстрые сроки согласования
Процедура согласования перепланировки — это бюрократический процесс с чёткими регламентами. Он включает подготовку пакета документов, подачу заявления, проверку комплектности, одобрение и получение решения. На каждом этапе установлены законодательные сроки.
Почему это ловушка? Обещание согласовать всё за 1–3 недели физически невозможно в рамках закона. Стандартный срок легального согласования — от 1,5 до 2 месяцев, и он может увеличиться из-за очередей, проверок или запроса дополнительных документов. Мошенник, обещая нереально быстрые сроки, либо планирует использовать незаконные схемы (например, подделку документов), либо изначально намерен затянуть процесс и вымогать у вас дополнительные платежи за «ускорение».
Ловушка № 2. Обещание согласовать запрещённое
Чёткий признак специалиста, который либо некомпетентен, либо сознательно вас обманывает. Существует перечень работ, которые запрещены законодательством (например, снос несущих стен, перенос санузла в жилую зону*, объединение комнаты с балконом, демонтаж вентиляционных шахт и т. д.)**.
Почему это ловушка? Если вам уверенно заявляют, что «у нас можно всё» и что «у нас есть схема» для оформления запрещённой перепланировки, это почти всегда обман. Результатом станет либо отказ в согласовании с потерей всех уплаченных денег, либо, что хуже, вы получите фиктивные документы. В будущем это приведёт к серьёзным проблемам: судебным искам о возврате квартиры в исходное состояние, штрафам и невозможности продать жильё.
* Исключение — перенос санузла в жилую зону на первом этаже,
** СП 54.13330.2016 и СанПиН 2.1.2.2645-10
Ловушка № 3. Предложение документов «для галочки»
Это крайне опасный вид мошенничества. Вам прямо или намёками предлагают не настоящую процедуру согласования, а некий «пакет документов», который якобы будет подтверждать перепланировку при продаже квартиры. Часто это просто поддельные штампы и подписи в решении о согласовании перепланировки.
Почему это ловушка? Эти документы не имеют никакой юридической силы — не вносятся в официальные реестры, и при любой проверке (например, при запросе через Росреестр или Жилинспекцию) мошенничество раскроется. Владельцу квартиры с такой «перепланировкой», как минимум грозит административная ответственность и предписание вернуть квартиру в исходное состояние за свой счёт. Максимум — уголовная ответственность.
Ловушка № 4. Низкая стоимость услуг
После заключения договора по кажущейся привлекательной цене мошенник сообщает о «внезапно возникших проблемах», для решения которых требуются дополнительные, не оговорённые ранее, экспертизы, заключения или доработки проекта. Отказаться сложно — вам говорят, что иначе согласование сорвётся.
Почему это ловушка? Изначально низкая цена — это приманка. Настоящий заработок посредник получает за счёт бесконечных дополнительных платежей. Клиент, уже вложившийся в процесс, вынужден соглашаться, в итоге сумма в разы превышает рыночную.
Стоимость услуг по согласованию перепланировки не может быть символической — она формируется из ряда обязательных этапов, без которых процесс просто невозможен. Уже сам проект обойдётся минимум в 10–15 тыс. рублей. К этому добавляется работа по сбору и анализу документов, представление интересов в УК, жилищной инспекции и регистрация изменений в ЕГРН. Если же дополнительно требуется прохождение экспертиз, получение согласия собственников дома или согласование с органами охраны объектов культурного наследия, расходы увеличиваются кратно.
Ловушка № 5. Отсутствие официальных документов у посредника и его партнёров
Ключевой формальный признак. Сам посредник может не иметь лицензий и допусков, но он обязан открыто назвать проектную организацию, с которой работает. У этой организации/ИП обязательно должен быть допуск СРО на выполнение проектных работ.
Почему это ловушка? Если вам отказываются назвать партнёра-проектировщика или не могут предъявить его действующий допуск СРО, это означает, что проект будет выполнен «в чёрную», некомпетентно или его вообще не будет. Без легального проекта, выполненного аккредитованной организацией, согласование в госорганах невозможно в принципе.
Ловушка № 6. Непрозрачный договор
Договор на оказание услуг — ваша главная защита. Если в нём размыты формулировки, не указаны точные сроки каждого этапа, окончательная стоимость и, главное, нет пункта о гарантиях (например, о возврате денег в случае неудачи) и ответственности, это прямой сигнал опасности.
Почему это ловушка? Такой договор даёт посреднику возможность интерпретировать его условия в свою пользу. Он не несёт ответственности за срывы сроков, завышение цены или за отрицательный результат. В случае конфликта вы не сможете доказать его вину в суде.
Ловушка № 7. Сокрытие реальной процедуры и рисков
Честный специалист всегда подробно объясняет клиенту все этапы, возможные сложности и юридические последствия. Мошенник, наоборот, старается создать иллюзию простоты: «Ни о чём не беспокойтесь, мы всё сделаем, вам просто нужно подписать».
Почему это ловушка? Непонимание процесса лишает вас контроля. Вы не знаете, на каком этапе находится согласование, и не можете проверить достоверность информации от посредника. Это позволяет ему манипулировать вами и скрывать проблемы, вплоть до того, что работа может не вестись вообще.
Ловушка № 8. Намёки на «связи» в административных органах
Утверждения о наличии «своих людей» в Жилищной инспекции или в Департаменте архитектуры — классический приём для создания ложного ощущения надёжности и исключительности.
Почему это ловушка? Во-первых, это часто враньё. Во-вторых, даже если такие связи существуют, их использование является коррупционным правонарушением. Риски в этом случае полностью ложатся на вас. Если схема раскроется, согласование будет аннулировано, а к вам могут быть применены санкции как к участнику противоправных действий. В-третьих, согласование перепланировки давно перестало быть непрозрачным процессом с привлечением связей. Сейчас всё открыто и прозрачно.
Ловушка № 9. Гарантия согласования
Посредник уверяет, что «гарантированно согласует перепланировку», «100% успех» или «вернёт деньги при отказе». Часто используется, чтобы убедить доверчивого собственника оплатить услуги заранее или согласиться на рискованные схемы.
Почему это ловушка: формальные «гарантии» не защищают собственника. Каждая ситуация индивидуальна: могут возникнуть разногласия среди собственников, ошибки в документах, необходимость доработки проектов или дополнительные проверки. Кроме того, планировка квартиры или расположение инженерных коммуникаций может сделать исходные варианты перепланировки нереализуемыми, даже если посредник обещает «всё согласовать».
Вывод
Подводя итог, можно сказать, что рынок услуг по согласованию перепланировок наполнен как честными специалистами, так и недобросовестными игроками. Ваша главная задача — научиться отличать одних от других, чтобы не стать жертвой обмана. Не поддавайтесь на искушения, такие как нереальные сроки, 100%-гарантии на запрещённые работы или обещания решить все проблемы «по связям». Это не признаки профессионализма, а классические уловки мошенников.
